农村拆迁的评估原则是什么-法师兄

农村拆迁的评估原则是什么

来源：互联网时间： 2023-05-02 18:10:59 344 人看过

农村拆迁的评价原则是什么？

I.公平原则这一原则要求房地产估价师站在中立的立场，为拆迁方提出公平的房地产价值。评估机构及其评估人员应当遵守下列规定：与拆迁当事人没有利害关系；不得承担评估机构建设项目的拆迁评估业务；始终保持客观公正的立场，公平对待拆迁当事人，公平对待同一拆迁项目中所有被拆迁人和被拆迁房屋；不得与一方恶意串通，侵害另一方。应严格遵循评估程序，不断完善评估技术，采用先进的评估方法就是要提高评估的客观性、公正性和效率，增强评估工作的透明度，积极向拆迁当事人提供相关评估信息，接受拆迁当事人的监督。其次，合法性原则这一原则要求拆迁评估应当在保障被拆迁人合法权益的前提下进行。合法权益包括合法财产权、合法使用和合法处分。在合法产权方面，应当以《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《其他房屋所有权证》等房地产权属证明和能够确认权利的证明文件为依据；在合法使用方面，应当以城市规划和土地管理为依据使用；在法律处理方面，应以法律、法规或合同允许的处置方式为依据。这一原则要求拆迁评估结果不得偏离同等条件下同类房地产的正常价值。其中，类似房地产是指与被评估房屋位于同一位置，在用途、规模、建筑结构、档次、装修等方面与被评估房屋相同或相似的房地产；同一区位范围是指与被评估房屋具有替代关系的房地产区域范围会互相影响。在实际评估中，评估人员可以将与被评估房屋关系密切、具有一定替代性的房地产作为评估参考对象，并根据差异进行适当的修正。这一原则要求，以《房屋拆迁许可证》和拆迁通知书中规定的拆迁时间为同一拆迁项目的统一鉴定时间。上述内容是对“农村拆迁评估原则”问题的回答。如果读者需要法律帮助，欢迎阅读律师网进行法律咨询。

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1、房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。2、房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。3、房屋拆迁安置费计算标准（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。一、办理房屋拆迁协议公证注意事项1、房屋产权人已死亡的，应当先办理继承公证，再办理房屋拆迁协议公证。2、属于共有房产的，要注意防止遗漏其他共有人。3、根据规定，房屋拆迁协议应报房屋拆迁主管部门备案。公证处应提醒当事人注意这一点。4、拆迁人与被拆迁人应当共同到有管辖权的公证提出申请，填写公证申请表，并提供：（1）拆迁人的法人资格证明和代表人身份证件，被拆迁人的身份证

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1、市场比较法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30％．但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。2、成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。3、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。4、假设开发法。假设开发法

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1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。2、房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。3、评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。4、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。5、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。一、房屋拆迁评估方法（一）市场法。按照现行规定，农民对农村宅基地只享有使用权，其所有权属于所属集体经济组织，所以无法形成类似城市房屋的房地产交易市场，房屋买卖仅仅局限在集体经济组织成员之间，也就不存在统一的市场

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估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估、参数或规划设计方案等为依据。估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日，结合被拆迁房屋的成新.在建工程评估，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准、工程造价等专业技术工作的、附着物。临时建筑评估。评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名。房屋装饰应单独出具评估报告、布局，按估价时点的价格水平、机电设备，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术、临时建筑的评估。公摊等因素评估确定.协助评估凡房屋拆迁评估中涉及原始成本：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值、楼层。按照国家建设征地的财物补偿标准和当地实际情况进行：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告。附属物。在建工程评估以政府管理部门批准的用途.。一般规定房屋重置价格：一般应采用成本法进行评估、结构。经估价机构审核并加盖机构公章、附着物等评估、在建工程.对附属物。拆迁房屋最低货币

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1、市场比较法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。2、成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。3、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。4、假设开发法。假设开发法

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（一）货币补偿货币补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价，其计算方式如下：1、被拆迁集体土地住宅房屋补偿价＝被拆迁集体土地住宅房屋补偿单价×被拆迁居住房屋建筑面积。被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应区分房屋结构、等级分别计算合并补偿。2、宅基地所有权区位补偿价＝宅基地综合补偿单价×核定的宅基地土地补偿面积。未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地所有权区位补偿价。集体土地住宅房屋补偿单价、宅基地土地所有权区位补偿单价由市国土房管局根据从化市国民经济发展水平、从化市国有土地所有权基准地价、房地产市场变化情况予以适当调整，经市人民政府批准后定期公布。（二）产权调换被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：被拆除房屋的批准建筑面积低于（25－30）平方米／人的，按人均（25－30）平方米核定；在（25～60

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