现行法律和地方性法规中没有“认购书”的法律概念，也没有法律规定“认购书”在买房前必须签字。因此，签订“认购书”并不是买房的必要程序。因此，如果可能的话，在买受人确定要购买的项目后，最好直接签订购买合同，而不是签订认购书。这样可以避免与开发商就合同条款进行谈判，因为认购书中有约定，尤其是定金问题而使自己陷入被动。

认购文件的性质是什么？它应该包含什么？是否具有法律效力？在本市房地产交易实践中，普遍认为认购书是具有意向书性质的法律文书。主要内容包括：

<1、出卖人、买受人、代理人等有关当事人的主要信息；

<2、该房产（不动产）认购情况；

<3、房屋价格；

<4、付款方式；

<5、认购条款等。此外，“认购书”通常由双方签字盖章。

对于上述内容和形式，特别是在“认购书”中约定了买卖双方的具体权利和义务后，一般来说，“认购书”的内容具有一定的约束力，并具有相应的法律效力，其中要求其内容不违反法律规定，且买方的购物行业（房地产）具有完备的法律手续（五证齐全），“认购书”一般具有一定的法律效力。

违约方应承担什么责任？在签订“认购书”时，多数开发商要求买受人同时交纳一定数额的定金，并在认购书中约定，买受人未在约定时间内签订正式《商品房买卖合同》的，出卖人（开发商）有权没收买受人交纳的定金。

根据上述协议，如果买方未能在认购函规定的时间和地点签订合同，则属于买方违约，定金不予退还；因在认购书约定的期限内将房屋转售给他人，致使出卖人未能正式签订合同的，视为出卖人违约，定金双倍返还。如一方修改认购书中确认的价格、房号、面积等条件，导致未能签订合同的，视为违约。买受人违约的，定金不予退还；出卖人违约的，定金双倍退还。

在实际操作中，由于签订合同涉及到很多条款的协商，双方在某些条款上无法达成一致，导致合同无法签订。在这种情况下，一些开发商往往以购房者拒绝签订合同为由拒绝退还购房者的定金。在这种情况下该怎么办；《若干问题解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以定金作为订立主合同的担保的，支付定金的一方“拒绝订立”主合同的，无权要求返还定金；收取定金的一方定金“拒不签订”合同的，应当双倍返还定金，“认购书”通常表述为：“买受人逾期未签订正式《商品房买卖合同》的，出卖人有权取消买受人支付的定金。”，如果买卖双方没有“拒签”或“不签”正式的商品房买卖合同，而是由于在某些具体条款上未能达成协议而未能签订合同的，则出卖人应当将定金全部退还给买受人，而不是“没收定金”。