近日，国务院首次就公租房对象与租金等提出指导意见。为什么要倡导公租房对象公众化、租金市场化?事实上，这是事关公租房制度长期可持续的重要前提。

公租房重点定位于解决夹心层等各阶层群体临时性、周转性、过渡性、阶段性的住房困难。西方公共住房政策发展历程告诉我们，仅有低收入家庭的聚居，会形成贫民窟、问题社区等长期社会问题，低收入居民会陷入恶性循环的贫困陷阱，社会代价惨重。所以，公租房对各收入群体开放兼容十分必要。公租房的重要作用是弥补租赁市场的空白，引导私人租赁市场的理性规范发展，从而达到稳定住房消费市场的作用。对过度需求的调节不应也不能靠收入或户籍划线，而要靠公租房的建设标准来自动筛选。

租不起房靠廉租房，买不起房但租得起靠公租房。在某种程度上，公租房是实施住房保障的基础平台。虽然具有公益性和非盈利性特征，但公租房不是廉租房，也不是福利房，本身不直接具有保障性和福利性。

公租房将是我国长期施行的住房制度，要实现可持续发展，必须坚持自负盈亏、可循环运作，降低对公共财政资源的依赖程度。只有公租房租金与市场挂钩，才能吸引社会投资。另外，只有公租房资源滚动循环利用，才能真正发挥其社会救济和援助的作用。如果公租房租金相对市场过低，即使不考虑寻租腐败的可能，也可能抵消租住居民在收入改善时搬离的动力，从而导致公租房资源沉淀。这也是香港公屋发展过程中的主要困扰。

当然，公租房租金与市场挂钩，会与相当一部分租住居民尤其最低收入群体的支付能力产生冲突。需要配合针对这部分群体的货币化住房补贴。

面向全社会的公租房和货币化租金补贴相结合，既有助于推进公共住房体系的建立，也可以让廉租房与公租房并轨运行。

在租住对象公众化、租金市场化的基础上，公租房就成为一个对投资者而言正常的、微利或薄利的地产经营业务，公租房的发展路径也由此基本明晰：运营企业化，发展社区化。

当前，缓解供应压力需要新建一定规模的公租房。这其中，除了30%的高标准公租房和10%的永租房(类似廉租房)只租不售外，其它60%可考虑先租后售。这样，大多数公租房可通过BOT方式公开招标，政府免收其居住土地出让价款，但以评估价入股，企业竞标公租房房源总量、服务质量、租金标准、财政补贴等。在事先约定的15~20年公租房服务期满之后，可以自由转为出售(届时实际承租人有优先购买权)，或者在符合市政规划的前提下重建改造成商业项目等其他类型物业，出售收入由企业与政府按项目创立股份分成。服务期内租金水平按合同约定执行，调整需政府审批。除了靠租金回收建筑投资成本外，资产升值对会计账目报表的贡献、未来预期售出收入分成，都是激励企业投资公租房的内在动力。

公租房建设需要分散与集中相结合，但单个公租房项目规模不宜太小，不然无以发挥规模经济。可借鉴香港公屋以商养租的成功经验，在公租房项目通过BOT招标建设时，将公租房用地与商业用地出让混合出让，运营企业同时经营小区物业与周边商业，形成具有规模效应的新兴社区。

最后，住房公积金在支持公租房发展方面大有可为，不主张公积金直接贷款公租房项目，可由各地住房公积金中心汇总闲置资金购买由财政部发行的公共住房专项债券或公租房企业债券。还应鼓励居民使用个人公积金余额支付租金，既保障了公租房项目的资金回收，也解决了公积金不能买房就只能闲置、逆向补贴的问题，还原了住房公积金支持住房消费的本意。