房屋买卖后的财产抵押效力是:未经抵押权人同意房屋不能买卖,经抵押权人同意方可进行买卖交易;房屋作为抵押物,抵押人无权私自进行所有权的变更,抵押权人拒绝买卖请求的应在贷款还清、解除抵押状态后买卖。
一、房屋抵押后房屋可不可以买卖
在征得抵押权人同意后,并同时告知受让人的房屋可以进行买卖。如若是没有征得抵押权人同意,或者是征得抵押权人同意但没有告知受让人的情况,转让行为是无效的。转让抵押物的价格明显低于物品价值的,抵押权人可以要求其提供相应的担保。如果抵押人不提供担保,那么抵押物是不能转让的。
二、按揭房买卖有什么限制
贷款所购房屋转让时,受多种合同关系约束,存在多个房地产权利人:
(一)抵押房屋的转让。
采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款,贷款银行作为抵押权人,对卖房人的房屋享有抵押权,未经贷款银行同意,卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前,银行无法同意卖房人办理解押手续,这样,房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。
(二)第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响。
借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的,贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意,并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式,避免因未经银行同意转让贷款所购房屋,或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息,甚至收取违约金。
(三)无论何种情况,房屋转让前,都应及时办理各类合同的变更手续,房屋转让后,应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续,以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。
(四)目前房屋转让基本上通过中介机构进行,大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系,因此,房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息,简化手续。
三、我国抵押出他项权证是否可以
不能,理由如下:
(一)他项权一般指抵押权。抵押权,是指债务人或者第三人不转移财产的占有,将财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依法以担保财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。
根据《民法典》第四百零六条的规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此,他项权证有效期间不可以自己变卖抵押物,除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权。
(二)根据《民法典》第二百零九条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此,不动产物权的变动以办理登记为要件。因抵押物抵押时办理了抵押登记,私自变卖时在登记部门不能办理过户,从而也不能私自变卖。
(三)相关法律法规
《民法典》
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
第三百九十四条为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。
第四百零六条抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
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