一、为何要调整

这件事还要从新版ＬＰＲ面世说起，最近央行为了解决“融资难融资贵”的困扰，发布了新的贷款市场报价利率（ＬＰＲ），8月20日新版ＬＰＲ完成了首次报价，从此各家银行在发放贷款时都要参考这一利率。伴随着央行改革完善ＬＰＲ形成机制后，个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为ＬＰＲ，以便更好地发挥市场作用，房贷利率新政也就顺势而生。

基准利率的意义已经不大在过去，房贷利率定价机制采取的是基准利率上下浮动的方式，从2015年10月24日开始到现在，一至五年（含五年）期限的贷款基准利率为4．75％，五年以上期限的为4．90％，连续四年始终未变。因为大多数房贷期限都在五年以上，所以大家最熟悉的买房贷款基准利率是4．90％。

同时，每个城市和各家银行对于发放的房贷利率也不一样，比如首套房贷，有的是基准利率，有的是上浮5％或10％，很多小的商业银行还会对优质客户有一定的折扣优惠，打到8．5折或是9折等，二套房贷，有的城市基准利率上浮10％、20％、30％不等。可见，过去的基准利率其实也没太大的意义，打折利率少之又少，实际利率通常都会有一定的上浮，远远高于基准利率。

二、打折房贷成为历史

此次发布的房贷利率新政，宣布自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的ＬＰＲ为定价基准加点形成。其中，首套不得低于相应期限ＬＰＲ，二套不得低于相应期限ＬＰＲ加60个基点。存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

如果拿8月20日公布的5年期ＬＰＲ利率为4．85％来举例，也就是说新发放首套个人住房贷款利率不得低于4．85％，二套个人住房贷款利率不得低于4．85％加60个基点也就是5．45％。如果银行给你的房贷利率是5．34％，那就是加了49基点，在ＬＰＲ的基准上浮10％。

大家需要注意的是，新的定价机制只是规定了下限，比如首套房贷，就是不能低于ＬＰＲ。而具体加多少的基点，按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化来确定加点下限，这也就意味着未来不再会有名义上的打折房贷了。

三、房贷利率是升了还是降了

相信这个才是大家最关心的问题，因为目前每个城市或每家银行的房贷利率都不一样，所以这个问题很难有统一的答案。

比如厦门，目前首套是基准利率4．90％，在ＬＰＲ利率不加点的情况下，新政实施后房贷利率降低了，但厦门的二套目前才上浮10％，跟实施新政相比，房贷利率反而提高了。再比如上海，房贷利率一般可以打9折或者95折，如果按95折计算，上海可以拿到4．66％的利率，比较下来房贷利率提高了。

总体来看，对于原来房贷利率打折的城市来说，央行划了一个底线，这些城市显然是吃亏的；对于其他城市来说，房贷利率具体还要看各个城市如何加点，加点情况各地可以自由调控，取决于各地房地产调控需求及银行的定价，以及个人信用情况。

“房住不炒”依然不变

对于此次新政，很多文章用了“重大利空”、“楼市重磅”等比较让人惶恐的字眼。金库君则认为，大家暂且不必过于焦虑，这次房贷利率新政的推出无疑是我国利率市场化进程中的重要一步，房贷利率只是换了一种算法，重新设定了一个标尺，房贷利率参考标准的变化不一定会直接影响实际房贷利率，实际利率最主要还是取决于中央对于楼市调控的态度。此前央行副行长刘国强也明确表了态：“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”

因此只要我国“房住不炒”的定位不变，那么房贷利率继续走高的趋势，就不会变。结合国家打击炒房客，鼓励刚需入市的调控政策，预计未来一段时间二套房房贷利率上升趋势更明显，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

ＬＰＲ新机制更加市场化这一次ＬＰＲ利率改革，相当于是一次“降息”，但却专门将房地产市场隔离在外，受到严格管控。其实ＬＰＲ新机制更多的希望通过ＬＰＲ来引导企业融资成本的下降，挤压银行利润，降低实体企业的利率，改善企业盈利状况，以此来调动实体经济发展。

央行有关负责人也指出，通过改革完善ＬＰＲ形成机制，可以起到运用市场化改革办法推动降低贷款实际利率的效果。无论效果如何，新的ＬＰＲ影响会逐步释放。我们可以看出来，央行对市场化利率改革并没有采取大水漫灌的方式，而是通过完善市场机制慢慢让利率市场化透明化，促进市场利率向实体经济传导，至于效果如何我们拭目以待吧。