拆迁企业的经营损失如何计算？

如何补偿拆迁中的商业损失，国家没有统一的规定。补偿标准全国不统一，计算方法差异较大。大致有以下五种计算方法：（1）占被拆迁房屋总价值的一定比例。

根据巢湖市城市房屋拆迁补助、临时安置补助和停产停业补偿标准，停产停业损失按产权交易条件下非住宅房屋拆迁货币补偿单价的4.5‰按月计算。但江苏省淮安市规定，因非住宅房屋拆迁而停业、关闭的经营性房屋，以该经营性房屋的货币补偿总额（指房屋评估单价×法定建筑面积，下同）为基数，根据实际经营情况，补偿不超过3%；非经营性住房，以非经营性住房货币补偿总额为基数，补偿不超过1%。郑州火车站西广场一期拆迁中，因拆迁停产停业的非住宅房屋，按被拆迁房屋市场评估价的8%支付未来房屋的结算款，并按被拆迁房屋市场评估价的2%支付既有房屋的结算或货币补偿。《南京市征地拆迁补偿安置办法》区分了非住宅商业用房和非商业用房。《南京市征地拆迁补偿安置办法》第四十六条规定，营业用房是指服务对象接受服务并直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等各类房屋。非经营性房屋是指除经营性房屋以外的其他房屋类型，包括工厂、车站、码头、仓库、办公室、学校、医院、福利院、公共设施等。《办法》规定，拆除非住宅房屋造成停业的，由拆迁实施单位负责给予不超过8%的拆迁补偿；非住宅房屋拆迁导致停业的，给予不超过5%的货币补偿。《海口市市政及公共服务设施建设项目拆迁补偿安置办法》规定，拆迁非住宅房屋，实行产权交易，造成停产停业的，拆迁人应当对被拆迁人给予适当补偿。商铺按评估价的1%每月补偿，生产用房按评估价的0.8%每月补偿，其他非住宅用房按评估价的0.6%每月补偿。（2）按房屋面积计算

四川省《关于城镇房屋拆迁临时安置补助、暂停补助、搬迁补助标准有关事项的通知》（天府发[2006]77号）规定，暂停补助按商品房建筑面积按月计算待拆除房屋。被拆迁房屋的使用性质，以房屋所有权证记载的使用性质或者双方约定的性质为准。沿街商业建筑不分区、不分结构的，按每月每平方米12元计算；取得营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证的宾馆、茶馆，且其证照地址与被拆迁房屋地址一致，经营正常，缴税全额，按每月每平方米5.00元计算。在上海，补偿标准为被拆迁房屋建筑面积每平方米300-400元，由拆迁双方协商确定。

北京市规定，非住宅房屋拆迁造成停产停业经济损失的，根据被拆迁房屋的位置和使用性质，给予一次性停产停业综合补贴，建筑面积每平方米500元至1500元不等。（3）根据营业收入、利润等指标。根据《海南省城市房屋拆迁管理条例实施细则》第十二条，因生产企业拆迁造成的停产停业损失，按照拆迁公告前一年的月平均利润按月补偿。赔偿期限最长不得超过18个月。利润的计算，以税务机关批准的纳税申报为准。商品房拆迁按营业额计税补偿；最高补偿额不超过停业前3个月月月平均营业额的8%。“东莞市房屋拆迁补助、临时安置补助标准和非住宅房屋拆迁停产停业补偿标准”规定，非住宅房屋拆迁停产停业经济补偿标准非住宅房屋拆迁造成停产停业造成的损失，由拆迁人按照房屋拆迁公告前6个月确定，按税务部门下达的平均税后利润（每月）的80%标准补偿半年。但是，根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》，合法经营房屋拆迁造成停产停业的，可以凭纳税证明提供利润标准，给予3个月的税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上一年度同行业月平均税后利润或同类住房3个月的市场租金计算。（4）非住宅房屋拆迁停产停业的补偿金额，按照营业年度，在拆迁公告前6个月按税基的20%比例确定。法定经营期不满一年（不含一年）的，按税务部门核定的月计税基数的20%的6倍赔偿；法定经营期不满三年（含三年）的，按三倍赔偿，按税务部门核定的月平均税基20%的12倍给予补偿；法定经营期在3年以上的，按税务部门核定的月平均税基20%的24倍给予补偿。另外，拆迁范围内产权为住宅，但已依法取得营业执照，因拆迁停业的，根据经营情况、经营年限和纳税情况，适用上述标准。

（5）。根据惠州市惠城区城镇房屋拆迁补助、临时安置补助和非住宅房屋停产停业补偿的规定，因拆迁非住宅房屋（包括依法将原住宅房屋改为商品房）造成停产停业损失的补偿，由拆迁双方协商解决；协商不成的，可以委托有资质的中介机构进行评估，并根据评估结果给予补偿。（6）根据实际补偿情况，经协商确定，如果《新疆维吾尔自治区城市房屋拆迁管理条例实施细则》规定被拆迁的非住宅房屋产权进行交换，拆迁人应当赔偿被拆迁人在产权交易期间停产停业造成的直接经济损失。直接经济损失由被拆迁人提出，并提供相关证据材料与被拆迁人协商，赔偿期限为停产停业时间。