《土地管理法》第六十三条:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用
权依法发生转移的除外。根据《土地管理法》第4条第3款的规定,农民集体土地中的农用地的用途为“直接用于农业生产”,与“非农业建设”的表述存在对立性,故将该法条中的“农民集体所有的土地”这一概念理解为“农民集体所有土地中的农用地”,或者说,将“农民集体农用地的使用权不得出租用于非农业建设”作为第63条的一种含义是与《土地管理法》对农用地用途的规定和第63条的行文逻辑相符的,因而这种理解是顺理成章的。但是,农民集体建设用地与农用地不同。根据《土地管理法》第4条第3款的规定以及第11条第2款的规定,农民集体建设用地本来的用途就是非农业建设,其与“非农业建设”的表述并不冲突。从事物的性质上来说,不存在建设用地能否用于非农业建设的问题;从逻辑上来说,也不存在禁止建设用地用于非农业建设的问题。因此,如果说,第63条中的“农民集体所有土地”也包含建设用地,即该法条也含有“农民集体建设用地的使用权也不得出租用于非农业建设”之义,则显然既与以上相关法条相背,也不符合逻辑。农民集体建设用地只是农民集体土地中的一种,两者并非同一概念。农民集体建设用地与农民集体农用地是有区别的,农民集体土地中的农用地的用途为“直接用于农业生产”;而农民集体建设用地的用途是“非农建设”。不能笼统地理解第63条禁止所有的农民集体土地出租行为,农民集体建设用地符合法定条件是可以对外出租的。
农村集体土地出租的危害有什么
(一)产权无保障,交易不安全
在目前的法律环境下,“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”,仍然是国家严格限制的行为;在审判实践中,擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。
(二)耕地保护受到冲击,耕地占补平衡难以实现
大量“以租代征”事实的发生,农村集体建设用地数量剧增,耕地甚至基本农田大量流失,国家无法切实控制住新增建设用地供给,长此以往国家粮食安全将受到威胁,耕地红线将被突破。国家粮食安全和宏观调控严重受影响。
(三)破坏了城市建设规划
农村集体土地自发入市流转具有自发性、盲目性,目前基本上还处于一种自发、无序、缺乏管理的状态。在农地自发入市过程中,占用集体土地的目的往往是“非公共利益”,并且被占用的集体土地几乎都是零星散碎地进入市场。农地的自发入市流转,不能遵循市场经济规律重新配置,直接导致土地利用混乱。再加上,农地自发入市流转游离于土地市场管理之外,土地隐形交易大量存在,尤其在城乡接合部,不按规划用地,乱搭乱建,造成田地结构和布局十分混乱。同时,这类土地的占用还给城市的后续发展埋下隐患,加大了今后城市规划与建设的成本。
(四)破坏了土地市场公平机制,加大了土地市场管理的难度,不利于土地市场发展。
《土地管理法》第九条
城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
第十一条
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡镇农民集体所有的,由乡镇农村集体经济组织经营、管理。
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