从今年3月份开始，房地产市场出现了一系列的变化，从量价齐跌到量价回升，从土地流拍到地王归来，市场变化之快，令人炫目。

房地产业，一头连着经济全局，一头系着百姓生活。那么，如何看待当前房地产市场出现的新变局？

房地产市场：是全面复苏还是局部回暖？

在宏观经济企稳回升的关键时刻，房地产市场的热度似乎有些迫不及待。

国际金融危机的背景下，房地产阳春来得这么快，超出了想像。从3月份开始一直做营销的华业地产副总裁陈云峰说。

年初觉得房价还能继续下降，可眨眼之间价格又回升了，真是看不明白。准备买房结婚的北京君成保洁公司经理李军成说。

权威部门统计数据也印证了市场变化：今年前5个月，全国商品房销售面积同比增长25．5％，增幅提高8个百分点。今年以来全国70个大中城市房价环比连续三个月上涨。北京、上海、杭州等城市一些地段好的楼盘价格甚至已经达到2007年最高水平。

北京市菜市口附近的一个楼盘销售员告诉记者，今年一季度卖完了每平方米16000多元的第一期房子，二期楼盘预计在9月推出，价格初步定在每平方米20000元到22000元之间。

地产商之间的争地大战在全国上演，6月30日下午，北京广渠路15号地的拍卖成交价格最终定格在40．6亿元，竞标成功的中化方兴公司成为了北京楼市成交总价和楼面单价的双重地王。

在南京、上海一些城市，流拍地块今年溢价成交。万科、万达、城建等行业领头企业纷纷斥巨资在土地市场拿地。以中化方兴公司为代表的具有央企背景的大公司，也频频高调亮相土地市场，备受注目。

分析人士认为，地王现象重现，说明在其他工业经济比较困难的背景下，这些企业对房地产市场未来走势看好，同时也具备充裕的流动资金。

房地产业信贷闸门有所松动，开发商从金融机构更容易得到资金支持。国家统计局数据显示，今年1到5月，房地产开发企业所得国内贷款3962亿元，同比增长15．8％。与中央政府的审慎相比，地方上已经放开二套房甚至三套房信贷闸门。

事实上，市场活跃的表现并不均衡，土地、房产价格的大幅回升主要还是集中在一线部分城市，二线城市房地产市场并没有很大起色。综合全国的情况来看，并不能得出房地产市场已经走出金融危机的阴影，甚至普遍过热的结论。

住房城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠认为，市场的变化总体来看比预期的要好，继续保持了一个回暖的态势，消费者的信心正在逐步增强。但是区域性差异的存在不可否认，并且还在进一步扩大。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏认为，资产的价格变动往往要快于实体经济的变动，房地产市场的变化进一步证明了宏观经济向好的大趋势。

中国房地产研究会副会长顾云昌说：这一轮调整并没有充分洗牌。冬天的时间没有预料的长，也没有预料的冷。

房地产市场：实火，还是虚火？

楼市回暖，吻合了经济回升的步调，但一些人担心房地产市场会不会是虚火上升？

伴随着楼市出现回暖迹象，开发商找托儿假充楼盘热销、自买自卖假按揭套现等报道不时见诸报端。对于当前楼市的表现，不少专家认为是有刚性需求在支撑。

廖英敏说：主要依据是这轮房地产市场消费的启动是从二手房、小户型开始的。

据分析，刚性需求的释放得益于2008年底政府出台的降低利率、减免税收政策，同时一些开发商为了回笼资金，纷纷采取降价措施，也刺激了普通居民购买住房。

央行数据显示，5月份体现居民购房贷款的中长期贷款占居民贷款比重环比下降了10多个百分点。但是，房地产价格却在节节攀升，这是一种不正常的现象。

顾云昌认为，楼市启动是从刚性需求开始的，但是，这个过程还没有走完，投机需求已经进入。从数据上看，商品房销售额远远高于销售面积，这说明目前高档房销售量加大。

青岛百通城市建设集团股份有限公司总经理方立才说：我们开发的高档楼盘香溪庭院，每平方米均价为8500元左右，属于联排别墅，从年初以来，销售一直在加快，3期开盘1个多月，平均一天卖一到二套。他认为，香溪庭院的购买者主要是为了保值增值。

2008年以来，房地产开发投资增速处于历史低位，造成市场供小于求，一些投资者将楼市看作避风港，加上国外热钱的流入，这都成为推动房价上涨的因素。

记者在东部沿海城市采访时发现，当地一家畜禽良种公司已变身为房地产项目单位。

房地产市场的回暖有大量资金做支撑，这已是不争的事实。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为有其必然性，他说：大量其他行业资金进入，说明房地产市场预期向好，利润相对要高。

也有人对此表示担忧。廖英敏说：大量资金进入房地产市场，土地资源是有限的，必然要抬高地价，最终又会推高房价，形成新的泡沫。

顾云昌说：房价上涨需要有实体经济来支撑，只有实体经济上来了，大家收入增加了，房地产市场才能稳定。房地产市场需要实火，而不是虚火，否则不会走得太远。

楼市政策：是激发活力还是防止过热？

面对楼市的新变局，如何掌握平衡，加强政策的针对性和有效性？既要有利于激发市场活力，又要防止房价过快上涨，这是一个新的考题。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说：对当前房地产市场向好的走势，要合理引导，适度调控，防止价格出现大的波动。

由于房地产市场具有很强的地域性特点，如何应对东、中、西部城市房地产市场的差异？特别是在我国房地产市场结构性失衡明显的情况下，确保住房政策的有效性、针对性难度较大。

土地是关键，金融定冷热。业内人士普遍认为，在土地供应方面，需要平衡保障房与商品房之间的比例关系，既要保证激活商品房市场的活力，又要加大保障性住房的建设力度。

记者近期在厦门采访，当地国土资源与房产管理局负责人说：房价上涨，我们也头疼，这几个月房价又上涨，但是我们不像2005年压力那么大，因为有保障房。

有关专家指出，在信贷资金投放上，既要防止因资金不足使房地产业陷入供氧不足、增长乏力，又要加大监管力度，防止投机性资金蜂拥而入引发金融风险。

银行要从授信尽职调查、贷款发放等环节把好关，防止信贷资金违规流入房地产等领域。

保增长并不意味着维护高房价，在住房问题上政府必须要有所作为，土地收益要回馈民生。

青岛市委常委、常务副市长王书坚接受记者采访时说：房价不是越高越好。要考虑城市的商务成本，土地赚钱了，可是成本太高，创业环境也会大打折扣。地方政府当房价推手是选择自杀的道路。

下一步，只有各方协调努力，既激发市场活力，又防止虚火上升，房地产业才能真正成为引领经济增长的重要引擎。