土地增值税清算实例

(一)案件来源

根据土地增值税清算专项工作的安排，我所接收A房地产公司委托，对A房地产开发有限公司开发的房地产项目土地增值税进行清算。

(二)被清算纳税人及开发项目的基本情况

A房地产公司是有限责任公司(法人独资)，注册资本1000万元。该项目属于商品房开发，占地面积8,352.00平方米，于二00九年三月之前分两次分别取得。项目建设规模：该项目建筑总面积为19,353.00平方米。可售商品房面积为18,764.44平方米，其中：普通住宅17,436.76平方米，非普通住宅1,327.68平方米。项目销售情况：该商品房截止清算基准日止，已售商品房(含视同销售的面积)面积为17,334.86平方米，其中：已售普通住宅为17,334.86平方米，已售面积占可售面积(含视同销售的面积)比例为92%。

(三)实施清算的方法和手段

我所接受某房地产关委托后，成立了清算小组，到实地进行清算，清算的方法主要采用逆查法和抽查法及核对法相结合，认真核对该纳税人的财务报表、银行对账单、总账、明细账、银行贷款合同及利息结算单、项目施工许可证、规划许可证、预售许可证、工程预算及决算报告，并根据该公司提供的销售明细表抽查2-3个楼盘对不同开发产品的销售面积、销售金额进行核实。

(四)清算中发现的问题和研讨

1、通过审核“预收账款”明细账，发现该企业提供的销售明细表中对于普通住宅和非普通住宅的认定标准存在问题。

企业提供的“预收账款”明细账中只有销售金额，没有对应的每套房屋的面积，企业提供的销售收入明细表有销售的面积和金额，但没有销售的时间，清算组人员通过抽查销售合同、预售证、房屋测绘所测量数据、现场实地勘查等，审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，核对不同开发产品的销售时间、面积、金额，着重对销售明细表中普通标准住宅的面积和金额进行审核。

清算组人员根据审核结果，将企业申报的普通标准住宅中不符合标准的调整至非普通标准住宅;将地下人防用作地下车库对外出售的部分，增加非住宅的可售面积。

3、通过审核“开发成本”明细账，发现企业存在以下问题：

(1)列支的土地征用及拆迁补偿费20万元未取得合法有效凭据。

企业称土地征用及拆迁补偿的原始票据均由集团取得，清算组人员认为该项目列支的土地征用及拆迁补偿费企业无法提供相关有效凭据，应调减开发成本-土地征用及拆迁补偿费20万元。

(2)基础设施费中列支的绿化费用15万元未取得合法有效凭据。

(3)开发间接费中列支的业务招待费26万元，清算组人员认为，企业将属于销售费用的业务招待费列入开发成本中，应调减开发成本-开发间接费26万元。

三、案例点评分析

1、从该案例的清算中可以发现，对于房地产收入的审核，除了要审核预收账款明细账、往来科目明细表外，还要审核预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据是否相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

2、土地是房地产开发中一个重要组成部分，是土地增值税清算准予扣除项目中重要组成内容。取得土地使用权所支付的金额，根据企业取得的方式不同，判断是否取得合法有效凭据，查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致;对于拆迁补偿费是否实际发生，合同、名册、凭证核对不上的不予认可，必要时可要求提供被拆迁户原房产、土地证明。

3、房地产开发企业虚列开发成本，以虚开或不合规发票列支成本费用的现象普遍存在，在审核时，除了要审核开发成本明细表外，还需要获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、工程结算报告、建造合同、施工许可、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证，比较、分析有关建筑安装工程费资料与实际支出是否能够相互印证。

4、对于开发间接费的审核，首先要合理地区分计入开发间接费与期间费用的界限。对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。其次要区分费用的性质是否为开发项目发生的费用。按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费，需要根据费用性质以及与项目关联程度判定。