【简介】
2014年6月19日,原告王某与被告某房地产公司签订了《房屋买卖合同》,购买被告一套既有房屋。合同约定的房屋建筑面积为105.25平方米。原告支付房价并取得该房屋后,发现该房屋的建筑面积为82.94平方米。原因是建筑结构是一个带有倾斜屋顶的顶层阁楼。根据规定,楼层高度低于2.2米的部分的建筑面积在房屋登记时不予登记,导致面积“缩水”。原告提起诉讼,经法院审理后,要求被告退还购房款中合同面积与登记面积有误的部分,双方在签订本合同时,根据该房屋的特殊设计,对2.2米以下的房屋价款的支付没有明确约定,双方对此负有责任。该部分具有一定的使用价值,被告支付了相应的建设费用。根据公平、等价有偿的原则,原告应当向被告支付相应的价款。考虑到这部分区域毕竟与正常房屋不同,原告按正常房价支付房价是不公平的,被告应适当返还。因此,法院命令被告退还原告购房价格的30%
[律师的回答]
签订购房合同时需要注意的事项是:
1。注意广告陷阱
为了卖房子,开发商经常在销售广告(包括沙盘、售楼书等)中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、停车位、超市、容积率、建筑间距等配套设施进行漂亮的描述,但是,合同中没有此类承诺。因此,当规划变更、停车场绿地、房屋下方的大型水泵、道路长时间开放时,当买方要求声明时,开发商以规划变更已获得规划部门批准为由推卸责任,或因合同协议不明确而推诿,消费者通常很难获得赔偿。房地产开发商或代理商利用买家来假设广告内容将写入合同。因此,在发生争议和法庭诉讼的情况下,法官通常会根据合同条款判断案情,而不完全是广告。注意销售陷阱
首先,在获得预售证书之前,利用微利诱使内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、非公开预售商品房的行为。由于内部认购的商品房价格相对较低,对购房者自然具有吸引力。在这个过程中,购房者认为他们买到了便宜货,开发商也借此机会筹集资金。但是,内部购买的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下出售的,其销售行为是违法的。因此,一旦出现问题,买家的合法权益往往得不到充分的法律保护。这样一来,购房者的投资就充满了风险
其次,在房屋数量、房屋类型和定位的介绍以及价格的制定上制造了一种错觉,制造了一个问题。前者与销售过程的速度有关,后者决定了销售利润的厚度。开发商的做法是推出四分之一或三分之一的预售房屋,并仔细匹配推出的单元。通常先选择最差的户型和楼层,这样一方面你可以声称那些好的单元是“名花所有”,另一方面,你可以避免这些“丑女孩”到最后一个“等待女孩”
在定价方面,其他单元的定价将根据前期推广单元的销量进行调整。一般来说,在开盘之初,开发商通常会将价格定得更低,并以所谓的“最低价格”(通常是大楼的楼层和最差的楼层)吸引客户。一旦顾客来买房,“最低价”就会消失。在实践中,我们会看到,只要销售控制、销售网站布局和广告炒作成功,价格就会稳步上涨,甚至从开盘时的三四千元飙升到收盘时的五六千元。
第三,大力营造现场道具和销售的氛围。为了营造销售旺季的假象,开发商(销售人员)经常找一些亲戚朋友在销售现场“育儿”,并在销售业绩图上伪装成红色?红色标志代表已售出的单元?,它让人们觉得房地产容易销售,销售火爆,这导致了客户的购买欲望。
第四,设置了存款陷阱。我们经常遇到这样的情况。一旦客户看到某种类型的房子,并表现出购买房子的意愿,销售人员就会告诉你,只有一种类型的房子。如果你不付定金,其他人会购买并要求客户立即支付定金。如果客户表示自己没有带足够的定金,销售人员会先让客户支付500到1000元的“小订单”,然后签署订阅协议,第二天再让客户支付“大订单”。一旦客户提交了“大订单”,销售人员将完成诱捕客户的任务。因为我们看到的认购协议经常有这样的条款:“如果合同没有在约定的时间内签署,支付的定金将不予退还”。在签署认购协议后,许多客户经过反复考虑,不想购买认购的房屋。考虑到认购协议规定,如果他们不签字,他们将不会退还押金。为了避免押金的损失,他们将签署他们不愿意签署的合同,这将给他们自己带来更大的损失。注意“五证”陷阱
一个合法、正规的房地产开发商必须拥有完整的“五证”和“两本书”。所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设项目规划许可证》、《建设项目建设许可证》,又称《建设项目开工许可证》和《商品房预售许可证》“两本书”指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对卖方的基本要求。然而,在实践中,为了掩盖虚假情况,一些开发商(销售人员)通常会找借口不出示这些文件的原件,或者说他们持有特定程序中的相关文件以供批准,或者说文本放在远离销售办公室的公司总部。销售人员经常要求客户先签认购书或合同,一旦客户交了定金或购房款,如果有问题,开发商(销售人员)会立即变脸,客户在售房时永远看不到销售人员春意盎然的笑脸。注意合同陷阱一般来说,开发商(销售人员)会给客户一份准备好的合同。合同中将有许多空白区域。一些区域需要在双方确定后填充,而一些可选填充区域可能仍然是空的。此时,购房者往往认为应该说的话已经写好了,即使合同已经完成,也正是这些差距为开发商将来作弊提供了条件。例如,标准合同第15条规定的产权证办理延迟的,违约金按每日支付房价的0.03%计算,但如果您不注意,开发商(销售人员)将按照全额购买价格的0.03%承担违约责任
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