买主、卖主通过中介谈妥一宗房产交易,却因互不信任,买房的不肯先交钱,卖房的不肯配合去办更名手续,到头来,交易没做成,双方闹上了法庭,买主要求卖主双倍返还定金。因为双方同时行使了同时履行抗辩权,番禺法院判决谁都不构成违约,卖方无需双倍返还定金。
双方互不信任交易泡汤
今年4月,市民王先生夫妇通过番禺区一家房地产中介公司,看中了张小姐在番禺区海滨花园的一套房子。双方一拍即合,于当月3日签订了《房屋订购合同》,约定王先生以34万元(包括转名税费)的价格买下张小姐的这套房,合同有效期到今年6月3日止。在合同期内,张先生必须筹足房款,并协同中介公司和张小姐到房屋管理部门办好更名手续。他们还约定,除了空调,张小姐需将房子里的其他家电物品搬走。
合同一签,王先生就按约定交了3万元定金给张小姐,可令双方意外的是,因为相互不信任,各种麻烦接踵而来:张小姐说,她在合同签订后的第3天就搬走了约定搬走的设备物件,算是积极履行了义务,王先生却说,张小姐将不该搬走的东西也一古脑儿搬走了,不够诚意;正因为这样,王先生没有付清房款,而张小姐也因此没在合同期里跟他去办房产证更名手续。
不算违约卖家只还定金
合同约定的义务清清楚楚,可是一涉及到交钱、办证这样的关键问题,买卖双方变得你推我、我怨你,谁也不肯先吃亏了。王先生称,他和中介公司在合同届满之前多次催促张小姐办证、交房,均遭拒绝。为此,买房泡汤的王先生一气之下把卖主张小姐告上了法院,要求解除这份恼人的合同,并要收取了定金的张小姐双倍返还他定金6万元。法院经过审理后,认定双方的行为构成同时履行抗辩权,都不构成违约,购房合同则因效力终止期的到来而终止效力。因此,法院判决张小姐返还3万元定金,驳回了王先生的其他请求。
开庭辞典
何谓同时履行抗辩权
在法院的判决书中,出现了同时履行抗辩权这一字眼,这看着有点深奥,说起来也很简单,是指如果一方没有按合同约定先履行义务,对方就有暂时停止自己履行合同义务的权利。同时履行抗辩权的法理根据,是双务合同的牵连性,也就是说,合同双方在双务合同中,一方的权利与另一方的义务之间具有相互依存、互为因果的关系,其所依赖的法律基础是诚实信用原则。
在本案中,王、张二人本来应该以诚信为原则认真履行合同约定的义务,但双方却在履行合同期间缺乏相互信任和有效沟通,导致合同付款、交房、办证等主要内容未得履行,这也就是说,他们行使了同时履行抗辩权的行为,交易泡了汤,谁也不能怪谁。正是在这一基础上,法院只判决张小姐返还3万元,而驳回了王先生的其他请求。
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