一、有隐形共有人的房屋过户手续

1、约见产权共有人

这里所说的产权共有人，包括房屋共有权证持证者，房屋所有权人的配偶即事实共有权利人；

看好房屋后，在签订合同交款之前要求房屋产权共有人出面在买卖合同上签字捺印；在未见到产权共有人、产权共有人没有在买卖合同上签字捺印之前，不要交付房款；

2、产权共有人不能出面

若已经咨询过产权共有人，产权共有人同意卖房，但因为特殊原因不能出面签字办理过户手续，那没问题；让产权共有人办理公证委托书，委托他人代理签字并办理过户手续；

3、办理委托代理书

让产权共有人找一个人，签订委托代理合同，约定好委托事项，代理自己去办理卖房过户手续；

签订好委托代理合同，两人一起带着身份证明、委托合同等材料到当地公证部门申请办理公证，要求出具公证委托书；

4、委托公证书

公证部门工作人员受理后，核实、调查，并闻讯笔录；报有关领导审批后出具委托公证书；

代理人可以行使代理权，和房屋所有权人、买方一起到房管部门申请办理过户手续；

5、代理房屋过户登记

代理人行使代理权，和房屋所有权人、买方一起到房管部门申请测绘、评估、缴税费后到房管部门申请过户；房管部门工作人员核实材料等后受理、审批、出证，买方带着身份证明领取房权证，委托代理合同随即终止；

6、产权共有人不同意

若产权共有人不能出面办理委托公证书或不同意卖房，房屋买卖合同不能签订，更不能交款过户，只有放弃该房屋买卖。

二、房产过户准备资料

(1)房地产转移登记申请表;

(2)申请人身份证明;

卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。

买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。

(3)房地产权利证书;

(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;

(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;

(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;

(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;

(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;

三、房屋过户费用

继承主要费用：继承权公证

继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名。

在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三个条件：第一，房产继承有两种形式，法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承人，遗嘱继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力;第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产;第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。

赠与主要费用：个税+契税+公证费

如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要远远高于买卖过户的税费。不过，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。