第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，创造整洁、文明、安全、舒适的居住和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。未通过物业管理企业提供物业服务的物业，其使用、维修、养护、管理亦适用本规定。

第三条南充市房地产管理局是本市物业管理的行业主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(市)政府房地产管理部门负责对本辖区内的物业管理活动进行监督管理。

物业管理实行属地管理原则。县(市、区)人民政府负责对本辖区物业管理工作的领导。街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会负责指导监督辖区内业主大会的成立及其日常运作，负责辖区内物业管理纠纷的调查、调解与处理，协调物业管理活动与社区管理其他活动的关系，协助当地物业管理主管部门对物业服务进行监督管理。建设、规划、国土、公安、物价、环保、城管、工商、卫生、安全等部门按照各自职责，协同实施本细则。

第四条拥有共有设施、设备与场地的物业原则上应当划归一个物业管理区域。在同一物业管理区域内，只能委托一个物业管理企业进行管理。

建设单位应当向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请;其中，属于商品房建设项目的物业管理区域，应当在申办商品房预售许可证和现售登记备案前，提出划分物业管理区域的申请。

符合下列情形之一的，可以作为单独的物业管理区域：

(一)属于一个自然街坊或者封闭小区;

(二)与设置的共用设施设备有密切关联的物业。

第二章业主大会

第五条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主合法权益。一个物业管理区域内，房屋出售并实际交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议。

第六条物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应当书面通知街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会。街道办事处(乡、镇人民政府)和社区居委会接到通知后30日内，会同建设单位、物业管理主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。由筹备组组织召开首次业主大会会议。

筹备组由业主代表、街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会、建设单位、当地物业管理主管部门组成。参加筹备组的业主代表应当由街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会和当地物业管理主管部门组织业主推荐产生。筹备组组建后的7日内，应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。

建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料。

第七条筹备组应当做好下列筹备工作：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)参照物业主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

(三)确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第八条业主大会会议决定的事项以投票方式表决。住宅物业业主在业主大会上的投票权，按套计算，每套一票。非住宅物业业主的投票权，按物业建筑面积计算，每五十平方米计算为一票;单户不足五十平方米的，计为一票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30%。业主大会议事规则对业主投票权另有约定的从其约定。

第九条召开住宅物业的业主大会会议，应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地居(村)民委员会，邀请居(村)民委员会派代表参加，并认真听取居(村)民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居(村)民委员会开展相关工作，并接受其指导监督。

第十条有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

(一)20%以上业主提议;

(二)物业管理企业提议;

(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;

(四)街道办事处、社区居委会提议;

(五)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

提议召开业主大会会议，应当书面说明召开临时业主大会的理由、目的和提议时间。

发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，当地物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召开，逾期仍未召开的，可以指定提议人或其他合适业主为召集人，按照程序召开。

第十一条物业管理区域内业主人数在二百名以上的，在物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导下，业主大会可以业主代表会议的形式议事。

业主代表应按照合理、民主的原则由业主推选产生，人数不应低于业主总人数的20%。业主代表在业主代表大会中的投票权与推选人的投票权一致。业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推举代表。业主代表产生后应当报物业主管部门备案。

业主代表应当在会议召开前7日内，向其所代表的各个业主书面征求对拟讨论事项的意见。

以业主代表会议形式，制定或修改业主公约、业主大会议事规则，选聘或解聘物业管理企业，以及对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，或者对其他事项作出表决的，应当由业主本人签署赞同、反对及弃权的书面意见，业主代表负责收集并提交给业主代表会议作为表决意见。

第十二条首次业主大会会议应当依法选举产生业主委员会。业主委员会人数应为单数。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向当地物业管理主管部门申请备案：

(一)业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)业主公约;

(四)业主委员会委员的名单和基本情况

物业管理主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。