以上我们分析了在建房屋抵押协议的生效并不以提交房产证为必要条件,但是这是否意味着在房屋建成后,抵押权人对已建成的房屋理所应当地享有抵押权呢?
在前面讲到在建房屋抵押的性质时,提到在建房屋抵押协议的生效与抵押权的成立是两个不同的问题。具体而言,抵押权是一种现实的权利,而在建房屋抵押协议却是一种设定未来权利的契约。这种设定未来权利的契约作为一种双方在平等、自愿前提上协商的结果,其本身应是立即有拘束力的,但由于其是一种附条件的民事行为,现实抵押权的取得仍受到契约所提条件的限制。我们认为,在建房屋抵押合同的生效并不等于抵押权已经合法现实取得。抵押权在在建房屋建成后才有可能取得,亦即条件成熟后才能取得。但是依据在建房屋抵押合同,在房屋建成后一方可以自动取得已建成房屋的抵押权呢?这一问题值得思考。
应当认为,在建房屋抵押合同的生效仅在当事人双方之间产生一种拘束力,即待房屋建成后,一方有义务将建成的房屋现实地抵押给另一方,并不能产生一方直接取得抵押权这一后果。亦即在建房屋抵押合同更多地体现这一种债权债务关系,而不是一种直接设定某种物权的行为。在本案中,东大与中行分行签订的在建房屋抵押协议是对未来建成房屋抵押权的约定,即房屋建成后,抵押权应由中行分行取得。但在本案中,房屋后来已经建成,中行分行是否理所当然是抵押权人呢?我们认为,在在建房屋抵押法律关系中,房屋建成后权利人并不能在房屋建成后当然取得抵押权,权利人仍应履行必要的抵押登记手续后才可以成为抵押权人。这是因为,在建房屋抵押是一种附条件的民事行为,其实质是将未来房屋进行抵押的一种约定。严格讲来,这时所附条件是一种履约条件,类似于未来不动产的买卖,即买卖合同已生效,但需要在条件成就时交付,交付仍须进行登记。所以,在建房屋抵押的权利人欲取得现实抵押权,还需在房屋建成后去房产登记机关办理抵押登记。如果未进行正式登记,在法律上还不能认为其依据抵押合同当然享有建成房屋的抵押权。
关于在建房屋抵押合同的效力,也有一种观点认为,既然在建房屋抵押合同是一种附条件的民事行为,那么当所附条件成熟时,当事人之间还需另行签订现实抵押合同,当事人不能仅凭在建房屋抵押合同便去办理已建好房屋的抵押登记。这种观点实际上是把在建房屋抵押合同的所附条件当作正式抵押合同签订的前提,即待条件成熟后,才可进行抵押这种民事行为。这就好比附条件的赠与合同,条件成熟后才可进行赠与这种民事行为。在现实中的确有这种情形发生。但就本案而言,我们认为,在建房屋抵押合同的所附条件不是民事行为发生的条件,而是合同履行和交付的条件,这里的条件是已生效抵押合同的一部分,亦即在抵押权利和义务已确定的前提下,当事人为房产证的交付设立了一个条件。如在抵押合同中,当事人明确约定:因该处房产证尚未办妥,待办好后补交中行留存。这实际上就是一种履约条件。所以,本案当事人的在建房屋抵押协议已确定了当事人之间的抵押权利义务关系,只是现实抵押权的取得尚需履行登记手续。
-
抵押协议登记生效时间
390人看过
-
抵押权设立和生效区别
131人看过
-
抵押权生效和设立区别
447人看过
-
房屋买卖抵押权还在吗,房产抵押合同生效条件有哪些
419人看过
-
抵押权是否有效,抵押合同是否生效?
76人看过
-
个人借款用房屋抵押生效吗?
235人看过
房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务,则债权人有权依法处分抵押房屋,并在处分抵押房屋所... 更多>
-
房屋抵押若未登记抵押协议无效广东在线咨询 2022-10-26张某向李某借款20万元,将自己的一套两居室作抵押,双方没有签订抵押合同,也没有到相关部门办理抵押登记,只是将房产证交给了李某,到了还款期限,张某没有如约还款怎么办张某与李某之间的房屋抵押协议是无效的,李某不能将张某的房产出卖来实现自己的20万元的债权。房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。第61条同时规定:房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
-
买的房子是抵押的那房屋买卖合同抵押协议是不是可以生效?四川在线咨询 2022-07-02抵押合同以主合同的存在为前提,抵押合同属于从合同,是从属于主合同的,房屋买卖合同无效了,抵押合同也就没有存在的必要了所哟抵押合同不生效
-
抵押权和抵押协议书无效能办理抵押合同吗贵州在线咨询 2022-10-18抵押合同无效,登记部门不应予以登记,登记的,相关人可以申请撤销登记。 抵押合同是设立抵押登记的基础,如抵押合同无效,则抵押登记丧失了登记基础,有关当事人在先行民事诉讼认定抵押合同无效后,再向不动产登记机构申请注销抵押权符合法定程序。
-
抵押合同和抵押权生效时间一样吗广西在线咨询 2023-10-21抵押合同和抵押权生效时间不一样,因为前者的生效时间一般情况下合同成立就生效了,但是后者是需要办理抵押登记。并且,我们国家法律当中所规定的有一些是属于必须要办理登记之后才发生法律效力的抵押合同。
-
抵押协议一般在交付时生效吗北京在线咨询 2023-08-13动产抵押自抵押合同签订后生效,我国法律规定,以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。 以动产抵押的,不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。