根据《城市房地产管理法》第21条规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依法规定支付土地使用权出让金。
因此,土地使用年限届满时,使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。如果届满后由于城市建设或其他政府行为要拆除房屋收回土地,同样会根据相关拆迁管理办法给予业主相应的补贴。
一、二手房交易流程及费用
结合实践情况,二手房交易的具体流程如下:
(一)买卖双方建立信息沟通渠道,了解相关的情况。意思表示一致的,签订房屋买卖合同。
(二)买卖双方共同携带双方的身份证、户口簿、买卖合同、房屋产权证明等材料向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。
(三)管理部门查验有关证件、审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。
(四)买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
关于当事人需要缴交的费用:
(一)契税:普通住宅90平米以下税率为1%,90平米以上1.5%;非普通住宅3%;商业房或公司产权3%。
(二)营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳。
(三)土地增值税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。
(四)所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。
(五)房屋交易手续费:按房屋建筑面积6元/平方米交纳。
(六)房屋产权登记费:80元。
二、怎么办理二手房贷款呢
办理二手房贷款首先要经借款银行的同意,因为卖方通过按揭贷款购买的商品房已进行了抵押;然后在第二次交易意向达成后,银行向买方发放贷款与房屋产权过户之间存在时间差,此时存在着交易风险。如果卖方出售的房屋是按揭贷款购买的已购公房,那么新购买人的贷款年限将受房龄的制约。贷款年限最长不超过20年,当房龄超过30年时,银行将不再批准放贷。
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