约定不符，开发商变更设计规划

为增加利润空间，开发商可能会有减少小区绿化面积、调整或减少小区功能、扩大建筑总面积、增加容积率等变更规划设计的行为，这些变更会直接影响购房者的合法权益。

《商品房销售管理办法》第二十四规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

根据上述规定，在出现设计规划变更的情况时，首先看开发商的设计变更是否经行政批准，若未经批准，购房者可要求退房。若经批准的规划变更，要看开发商是否在批准变更后10日内通知买受人，若未通知，则买受人有权要求退房，并要求开发商承担违约责任。若有通知，则买受人有权在15日内书面决定是否退房，若买受人未作书面答复的，视同接受规划变更以及由此引起的价款变更。

值得一提的是，开发商变更房屋设计，须经过业主的同意，而规划部门批准变更设计的，也需要举行听证，如果没有履行法定的程序，即便开发商变更设计经过规划部门批准也是违法的，业主们可以提起行政诉讼要求确认规划批准系违法行为，但这并影响业主们提起民事诉讼的权利。所以，即便开发商的行为已经过规划批准的，业主们亦可以要求开发商承担违约责任并予以赔偿的。

还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。具体情况有很多种，比如面积有出入（大于3%）、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。

但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符，则不应当看成是开发商的违约。