“营改增”是什么,“营改增”后增值税怎么算-法师兄

“营改增”是什么,“营改增”后增值税怎么算

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-08 14:24:45 444 人看过

“营改增”对二手房交易中的卖方有影响。在实施“营改增”之后，二手房买卖交易所需缴纳的税费总额会减少。但对每个二手房卖方来说，“营改增”后，税收政策有哪些变化?增值税如何缴纳?

一、“营改增”是什么?

“营改增”就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。

财政部、国家税务总局规定自2018年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。

房地产业被纳入试点范围，买卖二手房由缴纳营业税改为缴纳增值税。在2018年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

二、“营改增”后，税收政策有什么变化?

1、“营改增”后，二手房交易税费种类发生变化

“营改增”后，营业税改征增值税。二手房买卖所需缴纳的主要税种变为：增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。除印花税外，其它税种计税依据均为不含税价格。而印花税的计税依据为合同所载金额，合同中注明房款及增值税税款的，按照所列房款计征印花税。

2、“营改增”后，计税基数有小变化?

大部分政策都是平移过来的，但在网签价格和核定价格取谁做税收基数上有了具体规定，即按照孰高原则：

每平方米的网签价格和核定价格谁高取谁做基数，二者相同时，取网签价(网签价格：网管局系统里体现的成交价;核定价格：区域最低过户指导价)。

三、“营改增”后，增值税怎么算?

(1)销售方为自然人：征收方式、判断规则都与原营业税规则相同

房屋

之前营业税

现在增值税

北上广深

其他地区

不满2年

总价×5.6%

全额征收:总价÷(1+5%)×5.6%

总价÷(1+5%)×5.6%

满2年及以下

普宅

免征

非普宅、

非住宅

(总价-之前购入价)×5.6%

差额征收:(总价-之前购入价)÷(1+5%)×5.6%

免征

说明：

①总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。

②5.6%是指增值税(营业税)税率5%+其它附加费税平均税率0.6%(包括城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税，其中城八区为0.6%，远郊区县为0.55%)。

③北上广深计算差额增值税时，非住宅的之前购入价以“购房发票金额”为准，如无法提供原始购房发票，则按全额标准征收;住房则以"购房发票金额"与"契税票计税依据"取高值。

2、销售方为非自然人

说明：有发票作为抵扣凭证的为非自建;没有发票作为抵扣凭证的为自建。

3、什么是"普宅"和"非普宅"?

满足以下A或B或C即可认定为"普通住宅"，否则划分为"非普通住宅"

A.房屋产权证明标注的种类为"历史文化街区中的腾退私房"、"绿化隔离地区农民安置住房"、"安居房"、"康居房"、"合作社集资建设住房"、"危改回迁房"、"已购公有住房"。

B.同时满足以下几个条件：

①容积率在1.0(含)以上;

②建筑面积在140平方米(含)以下;

③单价÷(1+5%)或总价÷(1+5%)≤政策指导价(遵循孰高原则)。

C.同时满足以下几个条件：

①房屋类型为"平房";

②单价÷(1+5%)或总价÷(1+5%)≤政策指导价(遵循孰高原则)。

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