振兴房地产计划无法改变下行趋势
近日,有消息称政府将会出台房地产行业中长期规划,来振兴目前低迷的房地产行业。不过从目前的形势看,即便房地产进入国务院产业振兴规划,也很难改变行业短期内继续下行的趋势。
现在正是住房制度改革的好时机,中国必须重新思考和制定符合国情的住房制度,而不能延续过去掠夺式的开发政策。未来的住宅政策首先要实现公平,其次需有可持续性。中国截至目前的一次性土地出让金制度应该终结。这个制度让地方政府有动力抬高土地出让价格,开发商在房价上升周期依靠囤地就可以获得巨额收益,而那些先富起来的人们提前购买和投资住宅的做法,让他们获得超额的回报,这也变相鼓励了市场投机和炒作。除了国有土地增值收益大量流失到开发商和富人手里外,唯一需要支付更高成本的是穷人和后来者(劫贫济富)。
尽管中央政府看到了楼市的不可持续性,并试图从供给和购买环节给予弱势群体补贴,以拉动经济增长为目的刺激交易,如决定向中低收入者提供小户型的廉价住宅,目前也有购房退税的呼声,这有利于中产阶级。但是,这些看似利益倾斜的政策只是暂时的,更不足以解决中国面临的历史性的地产危局。中国经济从快车道转轨到慢车道为住房制度改革提供了机遇,而改变不公平现状需要尽快推出物业税。
物业税意味着如果你有足够的购买力,你可以购买好地段、大面积或多套住宅,但是,你必然为此付出更多资产税,还必须为房价上涨(升值)付费而不是只得好处,因为税额将随房价上涨而上涨。物业税不仅可以抑制房价上涨,鼓励人们购买中小户型而自动调整市场供应结构,防止投资和投机,也可以实现税收“劫富济贫”的作用,是一个公正的制度安排。
物业税推出之前的已售住宅,已缴纳全部的土地出让金。从全国来看,公务员阶层是房屋自有率最高,在一些二三线城市,甚至一家庭拥有多套是普遍现象,因为既有此前的福利分房,也有内部集资购房等,成本很低,是住宅改革收益较大的群体;其次,即先富起来的住宅投资者,投资获超额收益。因此,针对已购住宅,应大幅提高转让收益税,并推出租金收益税及空置税等,以便于在新老政策衔接上实现集体公正。
推出物业税的主要阻力是地方政府不愿意放弃土地财政,但若不取消土地财政,住宅市场将永远是畸形和扭曲的。因此,中央政府要尽快建立流转税、所得税和财产税三大税类,并完善财政转移支付体系,及时推出物业税,这也鼓励地方政府更有动力搞好城市建设和完善公共设施,以推动房价上涨,在此过程中获得更多物业税。
目前地产交易环节的税费成本过高,甚至接近房价成本的一半左右。如果推出持有环节的物业税,则必须大幅降低和取消交易环节的税费,这意味着,物业税的推出,不仅消灭了土地财政,也大幅降低了地产交易税收,这两项几乎是所有城市财政的主要来源。因此,地方政府必定阻拦这种细水长流式的税收政策,以支持自己任期内各种经济活动。我们认为,中国住宅市场在当前政策环境中,已经到了一个不可持续的临界点,而中央政府有必要大胆推出物业税等降低房价与维护公平的改革。
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