振兴房地产计划无法改变下行趋势

近日，有消息称政府将会出台房地产行业中长期规划，来振兴目前低迷的房地产行业。不过从目前的形势看，即便房地产进入国务院产业振兴规划，也很难改变行业短期内继续下行的趋势。

现在正是住房制度改革的好时机，中国必须重新思考和制定符合国情的住房制度，而不能延续过去掠夺式的开发政策。未来的住宅政策首先要实现公平，其次需有可持续性。中国截至目前的一次性土地出让金制度应该终结。这个制度让地方政府有动力抬高土地出让价格，开发商在房价上升周期依靠囤地就可以获得巨额收益，而那些先富起来的人们提前购买和投资住宅的做法，让他们获得超额的回报，这也变相鼓励了市场投机和炒作。除了国有土地增值收益大量流失到开发商和富人手里外，唯一需要支付更高成本的是穷人和后来者(劫贫济富)。

尽管中央政府看到了楼市的不可持续性，并试图从供给和购买环节给予弱势群体补贴，以拉动经济增长为目的刺激交易，如决定向中低收入者提供小户型的廉价住宅，目前也有购房退税的呼声，这有利于中产阶级。但是，这些看似利益倾斜的政策只是暂时的，更不足以解决中国面临的历史性的地产危局。中国经济从快车道转轨到慢车道为住房制度改革提供了机遇，而改变不公平现状需要尽快推出物业税。

物业税意味着如果你有足够的购买力，你可以购买好地段、大面积或多套住宅，但是，你必然为此付出更多资产税，还必须为房价上涨(升值)付费而不是只得好处，因为税额将随房价上涨而上涨。物业税不仅可以抑制房价上涨，鼓励人们购买中小户型而自动调整市场供应结构，防止投资和投机，也可以实现税收“劫富济贫”的作用，是一个公正的制度安排。

物业税推出之前的已售住宅，已缴纳全部的土地出让金。从全国来看，公务员阶层是房屋自有率最高，在一些二三线城市，甚至一家庭拥有多套是普遍现象，因为既有此前的福利分房，也有内部集资购房等，成本很低，是住宅改革收益较大的群体;其次，即先富起来的住宅投资者，投资获超额收益。因此，针对已购住宅，应大幅提高转让收益税，并推出租金收益税及空置税等，以便于在新老政策衔接上实现集体公正。

推出物业税的主要阻力是地方政府不愿意放弃土地财政，但若不取消土地财政，住宅市场将永远是畸形和扭曲的。因此，中央政府要尽快建立流转税、所得税和财产税三大税类，并完善财政转移支付体系，及时推出物业税，这也鼓励地方政府更有动力搞好城市建设和完善公共设施，以推动房价上涨，在此过程中获得更多物业税。

目前地产交易环节的税费成本过高，甚至接近房价成本的一半左右。如果推出持有环节的物业税，则必须大幅降低和取消交易环节的税费，这意味着，物业税的推出，不仅消灭了土地财政，也大幅降低了地产交易税收，这两项几乎是所有城市财政的主要来源。因此，地方政府必定阻拦这种细水长流式的税收政策，以支持自己任期内各种经济活动。我们认为，中国住宅市场在当前政策环境中，已经到了一个不可持续的临界点，而中央政府有必要大胆推出物业税等降低房价与维护公平的改革。