中国银监会8月5日紧急发布答记者问，就当天市场两大传闻予以澄清。一是针对有媒体报道称，近日银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，银监会相关负责人指出，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。另针对有媒体称，银监会要求商业银行进行新一轮压力测试，将房价最低下跌60%的最恶劣情况纳入考虑，银监会表示，压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，是商业银行提升风险管理水平的需要。各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。5月份开展的房地产贷款压力测试，假设条件只有全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%三种情形。

中新社8月8日报道日前有消息称，银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。随后银监会在其官方网站公布了有关负责人就此传闻的答记者问。不过，据四城市当地媒体的报道显示，目前京沪深杭等地银行已全面叫停第三套房贷。北京各银行一刀切三套房贷全叫停，上海银行基本停办第三套房贷业务，深圳关紧三套房贷大门，杭州银行全面叫停第三套房贷。

点评：

目前有关房地产的政策信息都是先以传言的方式向外透露，然后再由有关当局予以确认明确或否认澄清。不知道是这种做法好，还是直接了当对外公布为好?但最好是决策部门将可能出台的政策以征询意见的形式先公开，经过一个征求意见及社会舆论讨论的过程，再根据各界意见修改后才正式发布实施，这一意见冯仑不久前也提过。不知道为何政府当局不愿意这么做?这样做既可以避免政策设计考虑不周所带来的主观、片面性，又可以减少决策失误和陷入进退两难处境。现在，这样不经对外公布就内部执行的做法，并不会更高明一些，如果决策失误照样无法避免陷入进退两难的困境。

有房地产业界人士认为这次叫停三套房贷，主要传递了两方面的信息：一是银行方面仍然有贷款风险，二是相关部门认为房价还需要调整，市场以鼓励自住为主。初略估算，大概有将近20%的客户直接受到影响，这部分客户主要以中高端产品的购买为主。三套房限贷主要还是以打击投机性为主，因为大部分购买三套房的已经不属于改善范畴。可以说，在某种程度上三套房贷首先是为了降低银行风险。

目前政策的任何风吹草动，对于楼市参与各方的心理影响都是很大的。因此，这一消息会对这些城市那些犹豫不决的改善型购房者产生一定心理的影响。但也有中介人士认为，对于高端市场来说，三套房贷政策影响甚微。高档房买家的融资渠道相对较多，对银行贷款并不非常依赖。他们贷款往往是为了不占用太多流动资金，借款年限也不会太长。

而银行业人士则认为，从银行业务的角度而言，第三套房贷停不停的差别都不大。因为4月份房地产新政策实施后，银行的第三套房贷的业务量就相当稀少。有些银行对二、三套房贷几乎处于停止状态;有些银行虽未完全停止第三套房贷，但房贷新政策实施以来的审批异常严格谨慎，难以申请。

我对上述业界和银行业人士的几种观点和看法都基本认同。我认为第三套房贷限贷对的确对目前房地产市场的影响不太大，主要是因为目前楼市已经不再是投资性购房为主，而主要是二次置业改善型自住买家为主。原因是市场风险增加投资性买家基本收手和撤场，而在高房价、低回报的市场环境下，仍愿意买房、而且也还买得起房的主要是二次置业改善型自住买家。

所以，我认为三套房限贷对市场冲击和影响的程度远没有二套房限贷大，我曾称第三套房贷对房地产的影响为死猪不怕开水烫，只是再烫多一遍而已，说的就是这个意思。但三套房限贷对房价过高的城市绝对是必要的，不能因影响不大而不加以限制，因为这样才可以防止投资性购房死灰复燃，一旦出现市场转机和反弹又会重新大量入市。

不过，这次银监会没有将广州纳入全面叫停三套房贷的对象，显然是因为广州的房价虽然飙升很快但价位并不高，不仅未过20000元/平米，甚至全市范围均价未过15000元/平米，只有中心城区均价超过15000元，老城区均价超过20000元/平米。广州市落实新政的实施细则穗24条是没有提出要对三套房限贷的，但广东省政府则要求广州、深圳三套房限贷和对外来购房限贷，而现在银监会并没有明确要求广州三套房限贷，估计可能会由银行自行掌握。因此，目前广州三套房限贷可能不会出现一刀切的局面。

至于房价下跌60%测试的传言我当时就觉得挺不靠谱，为什么?因为房价不用降到60%，降到40-50%经济就已经濒临衰退和崩溃了。因为，房价降50%，几乎与房价涨100%的幅度是一样的，原因是两者对照的基数不同。比如，房价从10000元涨到20000元，上涨了100%;而从20000元降到10000元，仅仅才下降50%，因而房价永远也不可能出现下降100%的时候。而现在多家银行采用静态风险评估的方式来测试房价下降，认为房价降30%也不会带来太大风险，这或许是非常自欺的做法。

其实，不用房价下降30-50%，仅仅是成交量下降30-50%，对整体经济总量都会带来急剧下降的风险，再加上房价的大幅下降则必然会构成严重的经济危机和金融危机。而且，房价还要看是指年度均价还是月度均价变化，是年度房价指数还是月度房价指数的变化。如果是房价年度指数房价下降个5%，就有可能天翻地覆了，象2009年房价涨得那么快，月度指数已经同比上升到两位数了，而年度房价指数涨幅才仅仅1.5%。所以，银行风险测试一定要综合地、动态地实事求是地分析，才能得出比较切实和正确的结论。