1、买卖前的产权审核

查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

2、交定金与签合同

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。

3、赎楼

赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0．8％的担保费用，以及0．4％的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

4、付首期及资金监管

买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。

5、签订买卖合同

如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

6、选银行和办按揭

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。

7、过户及交税

去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

一、买二手房能用公积金吗

公积金是可以买二手房的。公积金贷款对所购房屋是新房还是二手房并没有要求。所以只要你按期连续缴存住房公积金达6个月以上，就可以申请公积金贷款来购买二手房。不过需要注意的是，如果你是已婚人士，且你的配偶已经申请了住房公积金贷款的话，那么在你的配偶还没还清贷款本息之前，你和配偶都无法再获得住房公积金贷款，自然也就无法再用公积金来买二手房了。

二、关于大同二手房交易税费计算问题答疑

网友提问

律师您好，我是大同人，想要在本地买套二手房，担心会上当，想请教您一下买二手房需要交些什么税费，哪些是该由我承担的？

律师回复

1、个人所得税，由卖方支付：

征收标准：个人所得税＝房屋总价×1％或差额×20％

免征情况：房产证日期过5年且是家庭唯一住房。

2、增值税，由卖方支付：

征收标准：

（1）房产证未满2年，营业税为房款的5．6％；

（2）房产证满2年，面积大于144，要缴纳房产交易盈利部分的5．6％；房产证满2年，面积≤144免交。

3、契税，由买方支付：

征收标准：

（1）普通住宅、家庭的唯一住房，户型面积≤90平方米，契税为房款的1％；90平方米＜户型面积≤144平方米，契税税率为房款的1．5％；户型面积＞144平方米，契税为房款的3％。

（2）非普通住房、非家庭唯一住房、商业投资性房产（商铺、办公写字楼、商务公寓等），契税为总房3％。

4、登记费：

征收标准：个人住房登记每件80元（含土地使用权证工本费）；非住房房屋登记收费标准为每件550元

5、印花税：买卖双方支付：

计算方法：印花税＝计税价格×0．05％

免征情况：个人销售或购买住房暂免征印花税。