其与买受人签订买卖合同有没有效力

案件简介：案外人擅自代被告与原告签订房屋买卖合同，现原告要求被告办理过户手续。

因危旧房改造的需要，＊＊公司与万某某达成拆迁安置协议，案外人余某某代表万某某签字，后补偿房屋由余某某居住。1997年7月，翁某某为家庭生活，经人介绍与余某某相识，余某某称其可以代表万某某出售房屋，并将其代为签字的拆迁安置协议复印给翁某某。因该协议已生效，翁某某遂相信余某某有代理权而与之签订房屋买卖合同。1997年7月底，翁某某搬至该屋居住，但一直未办理过户登记手续，后在支付完大部分房款后，余某某不知去向。2000年，万某某办理所有权证，但未要求翁某某离开，现翁某某主张万某某办理过户手续。

裁判结果：案外人的行为构成无权处分，但并不影响合同效力，合同的法律后果由案外人承担。

从本案事实看，余某某陈述与万某某系亲戚关系并承诺自己有处分权不足以令人相信万某某已授权余某某出售房屋。余某某的行为不构成表见代理。余某某的无权处分行为因万某某的未作表示的拒绝追认而不能约束万某某。但虽然物权不发生转移，房屋买卖合同并不因无权处分而无效，对合同的法律后果应由余某某承担。

律师说法：出卖人无权处分行为对合同效力的影响。

在上述案件中，争议的焦点在于余某某的行为是否构成无权处分以及是否会影响房屋买卖合同效力的问题。所谓表见代理，是指行为人虽无代理权，但由于被代理人的行为造成了足以使善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权的表象，被代理人须对之负授权人责任的代理。在本案中，翁某某仅凭余某某陈述与万某某系亲戚关系并承诺自己有处分权，并不能当然的认为余某某系表见代理。而万某某未采取法律救济手段要求翁某某离开房屋，该不作为行为不能代表其已放弃房屋的所有权，也不能表明其追认了余某某的无权处分行为。《民法典》第五百九十七条【无权处分效力】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。即无权处分并不影响合同的效力。之后合同如果不能履行的，该合同的法律后果应当由余某某承担。

签订买卖合同

在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同（2008版示范文本）》作为参考。

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会（下简称房协）的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协（福田区景田东路36号润丰园小区一楼）去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。