(一)抵押不破先租赁原则：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

1、租赁权先于抵押权以“订立抵押合同”为时间标准：抵押财产出租时间在抵押合同订立时间前;

2、租赁权先于抵押合同的租赁权不受抵押权影响：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

(二)抵押破后租赁原则：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

1、抵押权先于租赁权以“抵押权设立”为时间标准：抵押财产出租时间在抵押设立时间之后;

2、抵押权先于租赁权的租赁权不得对抗已经登记的抵押权：抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

3、如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的：抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;

4、如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

综合上面所说的，抵押物一般是针对于抵押人要求贷款才会实施的抵押行为，一般抵押物可以小于借款的金额，但如果债务人不能清偿的话，那么是可以要求债权人偿还剩余的债务，所以，在处理的时候就需要结合实际情况来，这样才能保障到自己的权益。

一、哪些情况下车库不能适用买卖不破租赁？

1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。

抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。

查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。

3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。

而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。