土地增值税可以优惠吗?-法师兄

土地增值税可以优惠吗?

来源：法律编辑整理时间： 2023-06-23 08:51:31 439 人看过

财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知如下:

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

财政部和国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字〔1995〕7号)中规定的1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已于1998年底到期。为配合国家的宏观调控政策，启动投资和消费，促进房地产业发展，经研究决定，此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。

请遵照执行。

一、技术转让的企业所得税税收优惠分析

与营业税及营改增后的增值税免税政策不同，对于技术转让收入的所得税优惠并不都是全部减免。根据《企业所得税法实施条例》的规定，符合条件的技术转让所得免征、转让专利使用权增值税税率减征企业所得税，是指一个纳税年度内，居民企业技术转让所得不超过500万元的部分免征企业所得税；超过500万元的部分减半征收企业所得税。

根据《国家税务总局关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的通知》（国税函【2009】212号）、《财政部国家税务总局关于居民企业技术转让有关企业所得税政策问题的通知》（财税【2010】111号）等文件的规定，技术转让的企业所得税优惠政策主要包括如下内容：

1、能够享受技术转让所得税优惠政策的主体。根据国税函【2009】212号文规定，能够享受技术转让所得税优惠政策的主体是指居民纳税义务人，即依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业，其中，实际管理机构是指对企业的生产经营、人员、账务、财产等实施实质性全面管理和控制的机构。非居民纳税义务人不享受国税函【2009】212号文规定的税收优惠政策，但享受按10％的企业所得税税率的优惠政策。此外，享受技术转让所得税优惠政策的主体是指企业所得税应纳税主体，不包括个人独资企业与个人合资企业。

2、享受税收优惠政策的技术转让全能范围。能够享受税收优惠政策的技术转让权能范围是指居民企业转让技术的所有权或转让5年以上（含5年）全球独占的许可使用权。

3、技术转让的客体范围。根据财税【2010】111号文的规定，能够享受税收优惠政策的技术转让客体范围包括专利技术、计算机软件著作权、集成电路布图设计权、植物新品种、生物医药新品种，以及财政部和国家税务总局确定的其他技术。

此外，上述技术转让的范围虽然没有特别提及技术秘密，但技术秘密是企业技术创新成果的重要储存形式，也是企业的重要知识产权资产之一。从财税【2010】111号文所列举的技术类知识产权看，技术秘密的转让也应该在技术转让所得税的优惠政策范围之内。

财税［2013］106号文件中附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定，下列项目免征增值税：

1、个人转让著作权。

2、残疾人个人提供应税服务。

3、航空公司提供飞机播洒农药服务。

4、试点纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

二、房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理

由于房地产开发企业向金融机构进行贷款所发生的利息费用，是有金融机构开具利息发票的，这种情况下所发生的贷款利息，在土地增值税清算时，应从以下两个方面来处理。

1、有金融机构开具利息票据的贷款利息，能够按转让房地产项目计算分摊时的处理。

国税函[2010]220号第三条第(一)项规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：

(1)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

(2)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》(国家税务总局2011年第34号公告)的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。

“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

基于以上政策规定，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息费用，允许在土地增值税清算时据实扣除，必须具备两个条件：

一是贷款利率最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。

二是该贷款利息不超过贷款期限的利息部分和不是银行给房地产开发企业加罚的利息。

2、有金融机构开具利息票据的贷款利息，但不能够按转让房地产项目计算分摊时的处理

国税函[2010]220号第三条第(二)项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。”

基于此规定，有金融机构开具利息票据的贷款利息，但不能够按转让房地产项目计算分摊时，在土地增值税清算时，该贷款利息不能据实扣除，只能与管理费用和营业费用一起作为开发费用，在取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

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