三季度本市甲级写字楼空置率同比翻番租金过高成主因

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写字楼一般位于城市最好地段，不仅具有商业运营功能，还具有长期增值潜力。然而，今年第三季度，本市甲级写字楼整体空置率上升至25.2%，与第二季度相比上升9.7个百分点，与去年同期相比上升12.9个百分点，有近3200平方米的写字楼面积返回租赁市场，市场吸纳量连续四个季度出现负值。业内人士分析，市场供需矛盾导致本市写字楼空置率上升。

商住两用公寓受热捧

在天津打拼了10年的赵女士从事采暖工程，如今她的公司已有近20位员工。最近，她刚刚把公司从南京路上的甲级写字楼搬到福安大街附近的商住两用公寓。"更换地点后，每个月能省两万多元。"据了解，南京路上的甲级写字楼租金为5至6元/平方米·天，一套200平方米办公室的月租金在3万元以上，而200平方米的商住两用公寓月租金最多1万元。

近期，像赵女士这样更换公司办公地点的老板不在少数。记者在和平区某写字楼看到，入口处的公司标牌榜空空荡荡，有的楼层甚至只有一家公司。在此上班的白领张小姐说："整个一层楼就我们一家公司，女员工很害怕晚上加班。"而该写字楼附近的高层公寓，已成为小型公司的集中办公地，小区保安表示，每天早晚上下班时间，电梯内人满为患。

第一太平戴维斯研究数据显示，第三季度天津甲级写字楼市场吸纳量连续四个季度出现负值，其中南京路区域甲级写字楼空置率环比上升2.3个百分点至19.5%；小白楼区域甲级写字楼空置率较上季度上升1.4个百分点达11.5%。价格方面，本市甲级写字楼平均租金环比小幅上升0.1%至133.7元/平方米·月，其中南京路区域租金上涨2.2%达171.4元/平方米·月；小白楼区域租金下降1.1%为129.9元/平方米·月。在甲级写字楼空置率上升的同时，商住两用公寓租赁市场空置率出现了下降。第三季度，全市商住两用公寓租赁市场平均空置率为24.7%，环比下降2.2个百分点。

供需矛盾致高空置率

仕一邦地产策划部王娜表示，写字楼与经济实体关联紧密，需求主体为金融、IT、服务、制造企业。受金融危机冲击，很多企业压缩办公预算，搬离高级写字楼。"写字楼交付时租赁价格基本确定，租价不会在短期内产生巨大变化。不过，一些写字楼的投资者盲目设置过高租金，脱离市场基本价，由此出现的供需矛盾是空置率上升的主要原因。"

天津市万家房地产经营有限公司董事长苗宝军表示，目前本市还有两三栋写字楼刚刚投入市场或准备交付，存量仍有攀升可能，市场观望态度比较明显。

特别提示

投资写字楼风险较大

王娜表示，写字楼的开发成本远远高于商品房，这也注定了较高的价格定位。写字楼的投资数额较大，首付为50%，贷款期限最长只有10年，且不能享受贷款优惠政策，在月供比例上大大高于商品房。此外，从去年开始征收的商业物业税，税率在20%以上，在一定程度上抑制了很多投资需求。因此，投资写字楼必须慎之又慎！不过，王娜建议："目前写字楼价值被低估已成为业内外的共识，适当时机抄底还是能获得令人满意的收益。"