1、如何选择银行
很多人都想在有钱的时候提前还贷,但是对于提前还款,有的银行约定20%以上才允许还,太苛刻了,您应该选择还款要求不是很苛刻的银行,比较一下。小银行一般比较快,但是需要办信用卡等等,银行之间是有区别的,需要好好选一选。
2、等额还款的额度不是一成不变的
即使是等额还款,还款额度也会变;很多人认为合同约定了还贷利率,又为了方便选择了等额还款,每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区,事实上,每年的还款金额都可能不一样。
房屋贷款利率一般有两个因素决定:基准利率和优惠利率;
如果上一年度基础利率发生了调整,第二年的一月,每月还款金额也会调整;
如果上一年度房贷优惠利率发生了调整,例如由七折调整到八折,每月还款金额也会发生调整。
3、提前还款的各种方式
①一次性付清:非常好理解,归还所有剩余贷款本金;
②还款额度不变,缩短期限:比较省利息;
③期限不变,额度减少,每月压力减少,基本不省什么利息;
④提高还款额,缩短期限:最省利息,银行一般不办。
4、提前还款流程
部分还款:先去银行预约,填张申请单,约定还款时间,将钱存入,再去银行办理还款即可;
全部还款,进入领取房产证等流程,退保险,注销房屋抵押等。
5、还款方式的选择
有提前还款计划的人事,建议选择等息还款,第一个月还的最多,因为本金还的比较多,非常的节约利息,如果选择等额还款,前两年缴纳了大多数的利息,再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。
6、每月还款额计算方法
介绍一下等额还款的公式:
每月还款额=本金×月利率×(1+月利率)还款月数次幂/[(1+月利率)还款月数次幂-1]
月利率=年利率÷12
有一种特殊情况,就是当一月份的时候,如果上一年度基准利率发生了调整,一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况,一部分利率是上一年度的贷款利率,一部分利率是本年度的贷款利率。
这个时候需要首先根据剩余本金,核定一个月度还款额,按照天分别计算利息,估计这个时候12月份一定是按照31天计算了,所以,调整利息,就被银行狠狠的宰上一刀。
7、本月还款利息的计算
本月利息=剩余本金×月利率
本月归还本金=每月还款额-本月利息;
8、不要选择大月提前还款
大月有31日,提前还款的利息按照日计息,算天数的时候会多算一天;
日利率=年利率÷360
但是一年有365天,按天计算会多交几天利息;
另外有一个问题,例如你的发放贷款日如果不是还贷日,发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。
9、房贷是一种优惠的融资方式
合理负债有利于规划个人理财,而且房贷是最便宜的融资方式,能够房贷的时候,尽量使用房贷,让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域,大胆投资对个人真是很重要,同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险,参与瓜分别人的存款行列中;
10、开始还的都是利息
有人贷款20年,每月还2000元,还了两年,认为已经还了5万元了,其实这种理解是十分错误的,开始还的都是利息,没有多少本金,基本上也就还了2万本金吧,所以,需要清楚的认识,刚开始还的都是利息。
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