成交量低迷，房源充足，有买房意愿者少，是当前青岛七区二手房市场的写照。有业内人士预测，下半年，将会出现成交量反弹，而价格是小幅下降的趋势。

低迷中略显一丝曙光

根据数据显示，上月青岛七区二手房共成交1504套，较三月份减少204套，环比下降11.94%，同比去年4月下降63.68%，相差2637套之多。其中，崂山区仅成交85套，在七区中是受限购政策影响最大的区域。

21世纪不动产青岛分部分析师张某介绍说，青岛七区二手房成交量如果保持在月成交1800套-2000套是正常行情，2000套以上算是好行情，上月成交1500多套是比较弱的行情，中介行业维持经营相对艰难。

在市场一片黯淡当中，进入五月份还是看到了一丝曙光。据太平洋房屋山东区域总经理林某周透露，市场确实有活跃的苗头，近期来电量和到访量都明显多了，带客户看房量比四月份上升了五六成，最坏的时候已经过去。

21世纪不动产李沧锦锐店闫店长也向记者证实，这家位于李沧百通馨苑小区的门店近期来看房的人多了，尤其上周六、周日，每天都有7、8组带看房客户，明显高于三四月份。

闫店长介绍说，现在客户买房的意愿也好于前段时间，以前看完房后就走了，现在会详细咨询，比如交多少税费、总共需要多少钱等，这是一个好的迹象。

刚需买房也艰难

调控政策威力对青岛二手房市场影响依然强劲，目前刚性需求贷款难，改善性需求税费高，投资需求受限购阻挡，各层面的购买力都被削弱。比如青岛四月份二手房成交低于三月份，对此，张某分析，重要的原因是进入四月份调控加码的风声再紧。

刚性需求已成为市场最忠实的客户，张某估算，目前首次置业的刚需客户占了七成，这是一个非常高的比例，改善性需求占两成，投资需求仅占一成。而正常情况下，首次置业需求占市场总成交的一半。

作为市场绝对主力的刚性需求客户，申请贷款手续上受到更为严格的审查。据业内人士介绍，在确定还款能力方面，购房者要提供工资对账单，以前虚报收入的现象已被堵死。此外，受存款准备金提高影响，银行也缺钱，以前等一个星期就能放贷款，现在要一个月。

现在，首次置业的刚需客户购买二手房多数已享受不到优惠利率，同样是贷款50万元，贷款期限20年来计算，享受八五折优惠利率和基准利率之间月供相差200元。

虽然目前两者月供差别不大，但在利率上升周期，闫店长说，一些经济实力不强的刚需客户还是很担心。

在各项调控政策中，对刚需客户影响最大的还是税费的调整，闫店长介绍说，以百通馨苑为例，年后营业税提高到5.5%，首次置业者买房要缴纳的营业税约四五万元，而且这部分钱不能贷款，资金门槛的提高将许多置业者挡在门外。

买住宅价格高，部分置业者不得已选择了总价比较低的酒店式公寓类产品。据青房置换南京路店经纪人吕鑫林介绍，近期有两个客户购买了三十或四十多平方米的万达39克拉小户型酒店式公寓，税后总价约在五六十万元。

小户型酒店式公寓总价只有五六十万元，甚至更低，相比市区住宅动辄上百万元的价格，它显得更为平易近人。据吕鑫林介绍，酒店式公寓是投资性产品，但这两个买了万达39克拉的客户都是为了自住的年轻人。

价格微调是必需的

在年后，百通馨苑的价格基本没动，维持在每平方米万元左右的价格水平，闫店长介绍。

总起来说，二手房价格变化并不大，张某介绍说，虽然有如此众多的政策挤压，但市场上报价下降的房源数不超过5%，降价的主要是大户型产品和一部分贷款比较困难的老房子，比如七八十年代的老房子，又不是学区房，在市场行情好的时候，可以快速销售，现在就要调整一下价格。

林某周分析，当前市场房源多，买房的人少，一部分买房者甚至提出比报价下降20%的还价，虽然有些过分，但这是个好现象，至少买方已经在出价。以目前情况，如果卖房者降价三五万元，就会促进成交。

如果半年多价格不涨，此前一部分乐观的投资者，资金会非常紧张，林某周认为，这部分投资者迫于还贷等方面压力，不得不降价销售，而这种现象会逐渐明显。

分析后市，林某周态度明确，个别房源价格会微微下调，而二手房交易量会放大，预计下半年二手房交易量会大涨。