主要先审查卖方是否是产权人,是否有其他共有人,房产是否有抵押等情形限制过户。除此之外,就要在签订合同时,制订比较公平合理的履行方案。通常情况下,应该把房款按一定比例分成几期支付,并依据买方的付款进度约定卖方的具体义务。比如可以分以下几个环节付款并履行相应义务:
1、签订买卖合同。签订合同后,可以约定在一定时间内,买方向卖方支付一定数额的定金,定金是担保作用的,这一般可以确保双方履约定。定金数额不能超过合同标的的百分之二十。签订买卖合同后,应及时办理网签手续。
2、卖方交房。在合同中应该约定多长时间内买方把房子腾给买方,在交房的同时,买方应该支付一定比例的房款。从买方的角度讲,实际能入住房屋,虽然未取得房屋所有权,但已取得使用和控制权,卖方反悔或一房二卖的机会就降低了。从卖方的角度讲,虽然交付了房屋,但未办理过户,所有权仍在自己名下,一旦买方发生什么变故,卖方手中控制着相当部分的房款,还有房屋所有权,应该不至于被动。
3、办理过户手续。双方应该约定办理过户手续或条件,这个时间不宜太长,往往是迟则生变。双方应该约定在提交过户手续的同时,买方支付绝大部分房款,其实,很多购房者在这个时候就已经觉得可以把全部房款给卖方了,但律师建议要留下一小部分比例的房款,原因我们后面会有解释。
4、产权证办理完毕并确认无其它问题。产权证发到买方手中,买方取得产权,交易基本就完成了。当然,如果您交易缺乏经验,可能买方还要面临一些原房主留下的小麻烦,比如原房主使用期间的水电费是否清结是否有欠物业费、电话费、有线电视费的情况是否涉及其它纠纷要处理所以,在合同中对相关情况要有所约定,在付款环节也应该保留一定比例(不必太高)的房款,等确认没有相关问题后支付给卖方。当然,也有先过户,再交房的,这个由双方决定,但先过户再交房的情况,对卖方风险比较大,应在过户环节要求支付更多款项,并及时催余款。另外,很多二手房交易,涉及买方要贷款,一般是先付首付,然后过户,由银行办理抵押后支付余款,在过户前,最好确认银行以及时审批贷款,并直接支付给买方。
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