对非法转让土地行为是以双方签订转让合同或协议的时间，还是以支付价款的时间，或者是以实际占用土地的时间作为计算追罚时效的起始时间，这也是一个没有明确答案的问题。根据《行政处罚法》第二十九条规定，笔者认为对非法转让土地行为应以转让方实际取得价款、实物和受让方实际占用、使用土地两个行为完成的时间作为计算追罚时效的起始时间。转让方实际取得价款、实物的行为具有连续状态的，以最后一次取得价款、实物之日为非法转让行为终了之日。受让方已退出占有、使用土地的，以退出之日作为非法转让土地行为终了之日。

一、非法转让土地四种行为

擅自将农民集体所有土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的行为。该行为违反《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定。应按照《土地管理法》第八十一条、《土地管理法实施条例》第三十九条规定处理，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处非法所得的百分之五以上百分之二十以下的罚款。此种违法行为不包括买卖集体土地的行为。

擅自转让以出让方式取得的国有土地使用权的行为。该行为违反《城市房地产管理法》第三十八条、国务院55号令第十九条及第二十八条的规定，不具备法定的转让条件或未履行土地使用权出让合同约定的义务。应按照《城市房地产管理法》第六十五条规定处理，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，可以并处罚款。对以招标、拍卖或挂牌方式取得的出让国有土地使用权的转让可以不受完成开发投资总额的百分之二十五以上的条件限制。

擅自转让以划拨方式取得的国有土地使用权的行为。此行为违反了《城市房地产管理法》第三十九条的规定。包括未经批准转让以划拨方式取得的土地使用权、土地上的建筑物或其他设施，以土地使用权作价出资、入股或作为合作条件与他人进行房地产开发、房屋联建及以划拨方式取得的土地使用权易房易物等行为。应按照《城市房地产管理法》第六十六条规定处理，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

不符合国务院55号令第四十五条规定的条件，而擅自转让划拨国有土地使用权的行为。该行为违反了国务院55号令第四十四条的规定。应依照国务院55号令第四十六条规定处理；市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法所得，并根据情节处以罚款。

前述四种行为之外其他违反土地管理法律规定非法转让土地的行为。应依照《土地管理法》第七十三条、《土地管理法实施条例》第三十八条、《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》第三条、《刑法》第二百二十八条、最高人民法院。《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；限期拆除(违反土地利用总体规划擅自将农用地转为建设用地的)或没收(符合土地利用总体规划的)在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处非法所得的百分之五十以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。