买房按揭利息计算方法分两种：

1、等额本金还款方式。将带宽金额按还款期数平均分为ｎ期，每期未还本金额乘贷款利率得到当期应还利息。还款总利息＝（还款月数＋1）×贷款额×月利率／2。

2、等额本息还款方式。把按揭贷款的本金总额和利息总额相加，然后平均分到还款期限的每个月中，每月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。总利息＝还款月数×每月月供额－贷款本金。

利率依据办理贷款时所定的利率为准，各银行标准不同。

一、提前还款等额本金等额本息哪个合适

两者各有利弊，根据个人情况不同选择。

等额本金是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态。等额本息是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变。

两者区别：

（一）每月还款金额不同：等额本金每月还款金额是递减的，用等额本金的方式还款每月会固定偿还金额相同的本金，而利息的支付金额则随着月份的推移往后递减。等额本息是每月偿还相同的金额，早期偿还金额中利息的占比大。

（二）产生的利息不同：等额本金还款的总利息要少于等额本息的还款总利息。比如贷款50万元，借款期限为1年，贷款年利率为4．35％。等额本金还款的总利息为2356．25元，等额本息的还款总利息为2371．88元。

（三）适宜人群不同：等额本金适合早期收入较高，后期收入降低的人群。等额本息适合每月有固定收入的人群。

（四）优劣点不同：等额本金的优势在于可以节约更多的利息，有利于提前还款，劣势在于前期还款压力大。等额本息的优势在于还款每月还款压力较小，劣势在于需要支付更多的利息以及不利于提前还款。

二、什么是等额本息还款

等额本息还款是每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，每期还款金额由利息和本金两部分组成，而且每期还款金额中的利息和本金都不相同，计算是复利方式。

由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择