购房前要核实开发商土地使用权是否已办理抵押登记手续，避免购房障碍。要认真审核开发商应办理的法定手续及相关证件，注意土地使用权的使用年限。在签订合同时，应修改或补充商品房买卖合同，注意违约责任条款。购房者还应认真核实合同附件，包括所购房屋的平面面积图、共享面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等。

购房者在购买房屋前，应向当地土资源管理机构核实开发商的土地使用权是否已办理抵押登记手续，以确保购房者的权益。为了避免开发商将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。开发商在出售房屋时隐瞒这一抵押情况，将对购房者造成法律障碍，导致购房者无法顺利购房。认真审核开发商应办理的法定手续及相关证件1、开发许可手续是否完善，直接影响所购房屋的产权是否得到保障，因此十分重要。法定程序（许可程序）包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发程序，应特别注意许可证中开发主体的名称、开发土地的用途和开发土地的范围。；土地使用权的使用年限也要特别注意。有土地使用年限的让土地使用权。没有使用年限的，转让土地不能用于商品房开发。注意查看卖方的一照、两书、五证、一照：即企业法人营业执照。两本书：商品房质量保证书和商品房使用说明书。五证：：国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工证、内（外）销售商品房预售许可证。最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。特别要注意一些开发商的预售许可证。第三，首先要明确交易房屋的税费和贷款审批程序。大多数购房者需要贷款才能买房。因此，向银行申请贷款时，最好熟悉申请银行贷款的政策。1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他房地产证明，或者作为法定代表人的公司营业执照和财务报表，可以帮助买方贷款到预期金额。2、如果通过中介公司办理贷款，也需要关闭贷款，不能相信中介公司的贷款承诺。第四，注意订立合同时的一些条款是可以修改或补充的。1、合同是双方真实意思表达的体现。一旦确定合同，就成为双方共同遵守的标准，发生纠纷就成为双方解决纠纷的依据。2、在实际交易中，开发商往往以格式合同为房管部门起草，不能修改为将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者。需要明确的是，正式签订商品房买卖合同时，可以对商品房买卖合同本身进行修改或补充。5、违约责任条款必须详细具体。1、商品房买卖合同会规定开发商逾期交房、逾期办理或不能办理房产证的违约责任。但开发商虽然经常约定违约责任，但一般违约金额不多。所以买家一定要注意这些细节。2、同时也要约定，规划设计的变更导致购房者解除购房合同，开发商不仅要承担购房款的银行利息，还要承担一定数额的违约金。由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。加重开发商违约责任，使违约损失超过其不当利润，从根本上遏制开发商恶意违约。6、合同附件必须注意1。合同附件是合同的有效组成部分，与合同的主要条款具有相同的法律效力。2、常见的合同附件包括所购房屋的平面面积图、共享面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等。补充协议的条款往往被列为合同附件。可见这些附件内容极其重要。购房者不仅要认真对待合同主体，还要足够重视合同的附件。七、妥善保管商品房销售广告和宣传资料商品房销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同条款。但开发商对商品房开发规划范围内房屋及相关设施的说明和承诺具体确定，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约。即使商品房买卖合同没有载入，说明和承诺也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

如何避免开发商隐瞒土地使用权抵押情况，影响购房权益？

开发商隐瞒土地使用权抵押情况，可能会影响购房者的合法权益。首先，购房者有权了解土地使用权的具体情况，包括是否抵押、抵押金额、抵押期限等。其次，如果开发商未如实告知，购房人可以要求解除合同并赔偿损失。此外，购买房屋时，购房人也可以要求开发商提供相关的抵押权证明文件，以便于核实土地使用权的情况。最后，购房者在签订购房合同前，应充分了解土地使用权的权属情况，避免因购房造成损失。

总的来说，购房者在购房前应充分了解土地使用权的权属情况，避免因购房造成损失。通过核实开发商的土地使用权是否已办理抵押登记手续，可以确保购房者的权益。购房者在签订购房合同时，应详细阅读合同条款，特别是合同附件，以避免因合同纠纷而遭受损失。同时，购房者应妥善保管商品房销售广告和宣传资料，以便在必要时作为证据使用。如果开发商隐瞒土地使用权抵押情况，购房者有权要求解除合同并赔偿损失。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。