我国房地产中介概况

市场不断细分。细分化是市场开始走向成熟的表现。房地产中介以往面对所有消费者，现在针对不同类型的客户推出更加专业的服务。比如南京我爱我家推出会员制，为集体消费的企业设立“大客户部”；针对学生消费者推出“暑期特惠活动”；到拆迁现场办公，为拆迁户进行租赁、购房、咨询服务。

产品服务日益丰富。从业务上来说，房地产中介的服务范围不再局限于租赁、置换等业务，而是走向多样化。如住房抵押贷款、房屋银行、装修代理、产业期刊的房地产服务，以至全套居家综合服务，房地产中介都应涉及。

房地产业务不断扩张的同时也得到了重新整合。随着市场的优胜劣汰，“房屋银行”等房地产业务将集中在具有更合适的经营模式的房地产中介手中，形成核心竞争力。

重视品牌的培养和维护。房地产中介比以往更加重视树立良好的品牌，维护良好的企业信誉。2003年1月12日，北京市房地产中介事务所与东城区房地局在东城区房地产交易服务中心组织了“放心中介服务东城”活动，京城16家中介参与了这次活动，这是北京去年“放心中介”的第一次亮相。从全国来看，各地中介公司也都逐步按照建设部有关文件要求，与房地产公司一道接受公众监督，由消费者对其经营行为进行考核，争作“放心中介”。

中美房地产中介比较

美国房地产中介已发展了80多年，无论在法规、制度还是经纪人管理、培训以及房地产经纪的运作方面都有一套完整的制度及成熟的运作模式，处于世界房地产中介行业领先地位。而中国房地产中介历史只有10多年，而且在各个方面都带有计划经济的痕迹。主要区别在于：

1、经纪形式不同

美国房地产中介历史悠久，有一套完整的中介制度。其经纪顺序也同我们完全不同，美国房地产中介无论售房或是购房都实行全权委托经纪人制度，然后，所有的运作程序包括介绍贷款、物业公证、房产保险、咨询律师、提交登记等等都由委托经纪人全权办理，所有费用也都在最后列出清单，由甲乙双方支付。而我国房地产中介实行的是双方签约制度，中介机构收取中介费后，免费帮助双方办理过户手续，由有关管理机构直接向甲乙双方收取费用。

2、产权管理不同

美国实行的是契约登记制度，买卖双方完全以市场化的程序进行操作。所有运作通过售楼律师中介经纪，从物业公证到房产保险，构成一个完整的市场保证体系。只有当这个过程全部完成后，政府才通过登记的手段来加以确认，并把相关的资料进行保存，以备查询。而如果在这一过程中，出现某些差错则由市场中的专业环节来解决。这样，政府部门就不必设置庞大的机构及众多的工作人员。而我国目前实行的是产权产籍登记制度。因为我国目前的管理机构是从原来计划经济状态下转变过来的，因此政府部门包办了许多由市场和企业来处理的问题，使政府部门有庞大的审查机构及众多工作人员。相比之下，美国的登记制度比我们现行的产权产籍制，更能适应房地产市场的变化，体现政府的职能。

3、地产性质不同

美国一般房屋是建筑在地产基础上的，最大的区别是地产也属个人财产。因此，房地产概念极为完整，私人购房后，以地契为准，连地带房都属私人财产，但房主必须每年向国家缴税，而且政府有许多法律条文来限制私人在其土地上进行的各种活动，如不准私建乱搭，不准破坏绿地等等。而我国地产属于国家，个人只拥有国家土地使用证，因而房地产买卖一般注重于房产证的交涉。个人财产的法律体现是以产权证为标志，这样就使中美两国房地产买卖在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差异。

我国房地产中介的发展趋向

功能定位亟需提升。随着存量交易在整个房地产市场交易比例上的加大，房地产中介在产业中发挥着越来越大的作用。但是，中介还远远没有达到它应该发挥的作用，表现为中介在商品房交易中呈停滞萎缩状态，中介机构规模过小等。

中介薄弱，从总体上说与中国市场经济的不成熟有关；从房地产业来讲，与“重开发、轻经营”密切相连。鉴于此，有必要对房地产中介的功能重新定位，应该从房地产业社会再生产的角度来看待中介的地位和作用。

业态主体应该借鉴和引进。借鉴和引进国际中介的先进经验和做法首先源于经济全球化背景下的中国入世和经济市场化的需要。从目前看，涉及房地产业适用WTO协议及条款要点(归属于商业性服务中的)有：

(1)专业性(包括咨询)服务中的“工程设计服务”、“城市规划与环保服务”、“安装及装配工程服务”(不包括建筑工程服务)等；

(2)不动产服务，即不动产范围内的服务交换，但不包括土地租赁服务；

(3)其他服务中的“建筑物清洁服务”等。这些条款下还有着许多详尽的具体规定，一起构成了所谓的国际性WTO房地产游戏规则。

基本工具有待创新。网络平台。建立覆盖整个区域的房地产市场中介网络平台，即“在线楼市”。平台包括信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理几大系统，即引入MLS(多重上市系统)。其核心是通过特定的软件和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商形成一个信息共享的互通体系。

特许经营。即以经营权的转让为特征的连锁经营。为它提供商业经营权，并给予培训、机构、经营、采购和管理等方面的指导和帮助。

《出价书》。在美国，同时期内，很多公司经纪人为买方提供“出价书”，房主有权挑选客户。我们可试行在出价书上付订金和支票的做法，由经纪人转交房主，房主接受就签字，不同意就不签字，或退回支票或修改对方条件，一般称为“回价”，由买卖双方自行决定，减少买房人两头怕的疑虑。

代书延伸。在台湾，房屋买卖过户由中介代书办理。在美国，则由产权公司经手，不仅代写、代办过户手续，还有保证履约的实际功能。中国房地产报