杨某系县房地产开发公司股东之一。2007年1月，杨某经与恋人王某商定，杨某将其从县房地产开发公司分得的店面赠与王某，有关房屋办证手续由杨某负责。同年1月22日，杨某以王某的名义向县房地产管理局（以下简称房管局）申请办证，房管局依法向王某颁发了产权证书。不久，杨某与王某闹了矛盾，2007年2月杨某单方向房管局申请注销了王某的店面产权，改将店面注册登记于自己名下，房管局为杨某办理了相关登记手续。2008年1月，杨某将该店面转卖给了不知情的胡某，并办理了产权过户登记手续。2008年3月，王某得知此事后向法院起诉，要求法院撤销房管局注销王某产权的行政行为，恢复王某产权证的合法有效性，并确认杨某为自己所办的产权证书无效。

［分歧］

本案在审理过程中，存在以下三种不同观点。

第一种：撤销房管局注销王某产权的行政行为，确认杨某改为自己所办产权证无效。杨某将店面赠于王某并为之办理了产权登记手续，杨某的赠与行为已然完成，此时王某系该店面的合法所有人。事后，杨某在未征得王某的同意下，私自到房管局申请变更登记，房管局未经严格审查一，在王某未到场，未签字认可也未授权的情况下，将王某的产权擅自注销，并将店面转注册于杨某名下，房管局注销及登记行为明显违反法定程序，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项的规定，应予撤销，本可同时判决被告重新作出具体行政行为，但因店面已由杨某卖给了不知情的胡某，并办理产权过户登记手续，胡某对该店面善意取得，如判决房管局重新作出具体行政行为已然丧失意义，故仅撤销房管局注销王某产权的行政行为，确认房管局将店面登记于杨某名下的行政行为无效，但不予恢复王某的产权。

第二种：撤销房管局注销王某产权行为，同时责令房管局采取补助措施，恢复王某的产权。对于撤销房管局注销王某产权行为的理由同意第一种意见，同时杨某的行为已严重侵害了杨某的合法权益，现因争议店面已由第三人善意取得，如果不责令房管局采取补救措施，恢复王某的产权，则不利于王某向杨某主张赔偿无合法依据，从而不利于保护被侵权人的合法利益。

第三种：应当判决确认房管局将王某产权变更为杨某的登记行为无效。房管局注销王某产权，为杨某办理注册登记行为实际上实施的就是变更产权登记行政行为，由于房管局违反法定程序变更，被诉具体行政行为应无效，加之争议店面产权已由第三人善意取得，恢复王某的产权已无实际意义，故应适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（三）项的规定，适用确认判决，确认被诉具体行政行为依法无效。

笔者同意第三种观点。

［管析］

本案中要解决的法律问题主要有两个。一是本案的处理应适用何种判决，二是胡某的行为是否属善意取得。

被诉具体行为违法，通常的理解是应当撤销，但《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条规定第二款规定，人民法院认为被诉具体行政行违法，但不具有可撤销内容的或具体行政行为依法不成立或者无效的，都应当作出确认被诉具体行政行为违法或无效的判决。

事实上，本案房管局注销王某的产权登记与为杨某的注册登记行为，实施的就是一个变更产权登记行为，房管局在未经得店面合法所有人王某的同意下即擅自变更产权归杨某，明显违法且明显超越行政主体职权，应属无效行政行为。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条规定第二款第（三）项的规定，应当作出确认被诉具体行政行为无效的判决。同时依照我国民法典第106第第（一）项的规定：“受让人受让该不动产或动产时是善意的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。”本案胡某受让店面时对房产的产权瑕疵完全不知情，且经公平交易受让了房产，属于善意取得。如果判决撤销房管局的变更产权登记行政行为，恢复王某的合法产权，则明显违反了民法典的规定，侵害了胡某的合法权益。也就是说，此时该店面的最后权属登记既成事实，被诉具体行政行为虽然明显违法，但不具有可撤销内容，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二百五十九条规定第二款第（二）项的规定，亦应当作出确认被诉具体行政行为无效的判决。