非广州户籍的曹小姐明知自己不具备购房资格，轻信房产公司销售人员的承诺，以为房产公司能通过内部解决资格问题，签了认购书，交了3万元定金，购房合同却签不了，定金险些打了水漂。日前，广州中院对该案终审，判决房产公司返还定金。

无购房资格内部系统可解决?

2014年4月，曹小姐与番禺一家房产公司签订了《商品房认购书》，购买南环路某小区一套总价将近160万元的房屋，曹小姐缴纳了定金3万元。然而，曹小姐并不是广州户籍，按照政策规定，她不具备购房资格。

曹小姐称，销售人员陈某某声称可以通过公司内部系统解决购房资格的问题。当月，她按约定两次到该公司签订《商品房买卖合同》时，销售人员都推说主管不在，拿不出合同。于是，曹小姐要求销售人员在《认购书》上手写延期办理的加注。

第二个月，房产公司就向曹小姐发出《解约通知书》，且不同意退还定金。因为《认购书》的特别条款约定，如果由于曹小姐的原因导致《商品房买卖合同》不能履行的，房产公司有权单方面解除认购书，定金作违约金处理。

随后，房产公司将曹小姐认购的房屋卖给其他人。同年8月，曹小姐以房产公司单方毁约为由向番禺区法院起诉，请求判令房产公司双倍返还定金6万元，并解除《认购书》。

一审败诉，二审拿回3万元定金

番禺区法院一审认为，无法签《商品房买卖合同》的原因是曹小姐不具备购房资格，根据《认购书》约定，房产公司有权不退还定金。至于曹小姐称销售人员帮其解决购房资格，房产公司不予确认，曹小姐应举证。因此，一审解除《认购书》，驳回其余诉讼请求。

曹小姐不服上诉。二审庭上，她还提供了录音证据，说经手人陈某某在沟通买房事宜的过程中亲口承认可通过公司内部系统解决客户购房资格问题，并可以延期网签。即意味着可以待购房资格问题解决后再过户。

广州中院二审认为，《认购书》履行过程中，房产公司员工在上面加注内容，是对原《认购书》内容的变更，双方应按照变更后的条款履行。但房产公司在到期前就以曹小姐未在《认购书》约定时间签订合同为由行使解除权，不符合约定的解除条件。

中院认为，房产公司作为行使解除权的一方，负有举证的责任，但其未能举证证实曹小姐拒绝签合同，应承担举证不能的责任。而且，曹小姐是否符合购房资格涉及的是《商品房买卖合同》能否履行的问题，而不能成为没收《认购书》定金的理由。据此，二审改判房产公司返还定金3万元给曹小姐。