上周一，方女士心急火燎地赶到油车港司法所，向老娘舅和值班律师咨询解决方案。方女士称，自己是在2008年向刘刚购买了这套96平方米的房子，2009年装修后搬进去居住至今，现在自己住的房子竟然被法院公告拍卖，原因是房子竟然被刘刚办理了抵押登记，并办理了相关的公证手续，自己却对刘刚做的这一切毫不知情。方女士既苦恼又着急：那我现在只能等法院拍卖时，再把房子买回来啦?

值班徐律师耐心接待了方女士。徐律师向方女士了解了相关情况后开始核实细节。

你们当时是否签了书面的购房合同，合同当时如何约定的?

合同写得比较简单，合同中约定，付一部分房款，待三证办妥之后再付清全款;谁能想到卖房人刘刚，因拖欠他人资金而把这套房子做了抵押并进行了公证!

徐律师说，房产属于不动产，其所有权转移不是以交付为准，而是以登记为准的。方女士说：刚开始时，我多次催刘刚去办理过户登记手续，但是刘刚总是说正在办理中，我想反正已经住进来好多年了，房子也不会长脚跑。时间一长，就把这件事给忘了，谁能想到有一天却被通知房子要被拍卖，那我们一家老小要无家可归了，我该怎么维权啊?

律师建议另寻途径

追究原房主的责任

方女士情绪很激动，徐律师耐心地安抚她，并向她逐一进行了法理分析：第一，由于你在买下房屋时并未办理过户手续，尽管你住了这么多年，但房屋产权现仍属于刘刚，且第三方(刘刚的债主)对你与刘刚买卖房屋的合同关系不知情，刘刚以房屋作抵押向第三方借款，并办理了抵押登记手续。因此，虽然你买房在前，但相对于第三方，他的抵押权有得到优先实现的事实与法律依据，而你却没有。第二，第三方要求刘刚归还债务的诉讼请求，在获得法院支持的同时，也获得了刘刚提供的抵押物，即争议房屋的价值享有优先受偿权的确认，第三方据此向法院申请强制执行，其权益诉求理应获得优先实现。因此，法院拍卖刘刚的房屋，导致你与刘刚间的房屋买卖合同在客观上已无法履行，你可另行寻求维权途径，向法院起诉，追究刘刚的违约赔偿责任。

方女士对徐律师的分析十分满意并表示感谢，打算回去和丈夫好好商量接下来如何维权。

(文中当事人系化名)

律师有话说

在商品房交易日益频繁的情况下，房主将房子卖给别人，收取部分房款后，在未办理房屋过户手续的情况下，又将房子抵押出去，这样的案件层出不穷，导致买房人与抵押权人之间的权利受到损害。针对这些情况，为了保护购房者自身权益，更好地规避风险，购房者在签订房屋买卖合同后要及时到房地产交易中心办理登记备案手续，并在签订合同时约定合理的违约金条款，防止所购房屋被一房二卖。