上海市商品房预售和出售条件的区别：

1、预售合同约定的房屋建筑面积是暂测面积，可能与建成后的房屋实际建筑面积存在误差，需要在合同中约定面积误差的结算办法，而出售合同约定的房屋建筑面积是确定的；

2、签订预售合同的购房者支付的房款应当解入开发商的预售款监管账户，专款用于房屋的建设，而签订出售合同的购房者支付的房款可以不用监管；

3、预售合同中，购房者应与开发商约定合同签订后，开发商不得变更房屋的建筑设计、小区平面布局，同时购房者应当取得户型图、沙盘照片、小区平面图等证据以备证明约定的房屋建筑设计及小区平面布局应该是怎样的，但签订出售合同时，房屋已经是现房，房屋建筑设计和小区平面布局都已确定，购房者不用面临这种风险；

4、预售合同中，购房者应与开发商约定房屋交付的条件及时间，以及开发商迟延交付的违约责任；签订出售合同时，房屋一定已经满足了交付条件，购房者一般在付清房款之后就可以入住了。

商品房预售的特点

商品房预售具有一些其他买卖形式所不具有的特点，包括：

（1）商品房预售行为具有较强的国家干预性。如预售主体的资格具有严格的限制、实行商品房预售合同的备案登记制度、实行商品房预售的价格申报登记制度、实行商品房预售权属登记制度、实行商品房预售款项专用制度等。

（2）商品房预售的周期长、风险性大。由于商品房预售中的房屋在订立合同时实际上并不存在，所以购方人实际就承担着不能最后取得房屋的风险，另外由于房屋销售和房屋开发行为是与金融行业密切相关的，所以实际上也存在着很大的风险。实践中经常出现的情况，比如，预售房屋不能按时竣工给买受人带来的损失、预售人借口房价上涨而要求买受人追加约定以外的款项、房屋竣工后质量出现问题、预售人将房屋转售他人等等。

（3）商品房预售的标的物具有期待性。商品房预售实际上是对未来之物的买卖。因此在签订合同后，买受人就获得请求开发商交付房屋并转移所有权的权利，只要买受人履行全部买卖合同规定的义务并办理过户手续，就可以取得房屋所有权。

（4）商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人的效力。商品房预售合同签订以后，买受人根据合同取得的权利在性质上看，仅仅是一种债权，而债权的效力只具有相对性，所以为了进一步保护买受人的利益，法律规定了经过登记的商品房预售合同具有对抗第三人的效力。

《商品房销售管理办法》第六条，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。