实践中接触并处理的大量相关案件表明其实他项权利到期2年后未依法注销之前,仍具法律效力,他项权利权利人可凭据《房屋他项权证》作为法律要件之一,依法行使他项权利。
第一种:他项权证只要未注销即有效,部分法院是支持这种观点的,不管是否抵押期限经过了,执行中依然保障当事人的抵押权,认定其优先权,并给予分配。
研究并查询了大量资料,发现这种观念的来源来自一个古老的批复:1995年建设部关于《房屋他项权证》有关问题请示的答复第二条:“、“注销日期”,即“他项权利消失的日期”。他项权利未依法注销之前,仍具法律效力,他项权利权利人(抵押权人、典权人,下同)可凭据《房屋他项权证》作为法律要件之一,依法行使他项权利。
这个批复年代久远,且有法理问题的。
第二种:只支持在抵押期限到期前起诉的他项权证,抵押权限到期之后起诉的他项权证权利,就不予保护。
这种观点在相当多法院中也是认可,来源应该是基本的法理推定,抵押权已经到期,到期未续押,自动失效。任何一项有期限的权利,到期未行使,即视为放弃。
笔者也坚持第二种观点,也相信今后会有相应的立法来支持这样的观点。
那么作为我们他项权利人,实践这么混乱,我们能怎么做?
尽量在到期前联系律师起诉,并及时进入执行阶段,成为一个确定的在执行阶段,相应地区法院内网系统内可查询并案,参与分配的债权。
这样的案件因为抵押权在手,所以不需要财产保全,只需要速度加快,尽快进入执行阶段,法院会在第一时间进行加封。保全成本这一块可以省去,如果能调解的尽量调解,诉讼费可以退一半,宝山法院等地人民调解的甚至有可能只收20%到30%,诉讼成本也不高的。为了保险起见,尽早起诉。
他项权利所规定的的时间到期,但是未依法注销之前,本人仍是具有相关权利的,他项权利的相关权利人可以依据国家的相关法律规定,依法行使自身的相关职权。对于他项权利的有关意义和有关法律我们应该熟知,生活中我们经常会遇到这种有关他项权证的事件,熟悉相关法律,了解他项权证的有关法律说法。
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