20多处特价房蜂拥入市同一项目单价低了数千元———望京的张女士想投资一套150平方米左右的公寓，她对自家附近某处周边环境不错的楼盘心仪良久，但一直觉得价格偏高。几天前，她刚刚听说这处楼盘推出了“特价房”，其中有的户型比在售均价便宜了近4000元/平方米，这让她十分动心。现象20多处特价房蜂拥入市低于在售均价数千元京城楼市的特价房从6月初开始大量出现，截止到7月中呈现出一个放量高峰，明确打出“特价房”概念的招牌以吸引客源的楼盘超过了20处，而通过向售楼处咨询有无“特”价房正在销售中、得到肯定答复的，则就更多。特价房的“特”就在价低上。近期的多处特价房中，无一例外不是低于区域同类型房源的价格，且低于所在楼盘的现售均价1500元-5000元/平方米不等。位于望京中心区的里外里公寓，推出不足10套精装修起价13800元、户型面积84平方米起的特价房，该房源外的其余户型均价则在17800元/平方米；位于东三环霄云里的波菲特行政公寓，推出数套20800元/平方米起价的特价房，比均价足足低了近5000元/平方米。特价房多限时限量限户型一些房源逆市快销特价房在价格“特别”的同时，几乎悉数伴随有其他方面的特殊之处。多数特价房在推出时间、数量和推出的户型、朝向上有指定要求，波菲特行政公寓，这座13层板楼推出的5套特价房面积都为99平方米，指定在3-6层，且特价时间截止到7月14日；位于西四环五棵松附近的新兴年代，特价范围的房源虽然朝向不限、截止日期不限，但均为98平房米和99平方米的两居户型。尽管有着诸多限制，但一些特价房的确在推出后出现了旺销、快销。与此同时，买者确实也得了实惠。一些“逆市快销”的特价房都有相似的属性：它们往往都是位置较好、低于区域均价幅度较大、同时品质也不错的“品价兼优”楼盘；与此同时，特价房推出数量通常不过5套、至多10套，数量少就显稀缺金贵，越金贵，就越容易吸引人。位于朝阳区百子湾的金都杭城也在近期推出10余套特价房，价格15000元/平方米起，而在售均价则为17000元/平方米左右。据该项目营销总监刘江介绍，此次特价房的推出是项目开发集团周年答谢活动的一部分，“一方面回馈新老客户，同时也的确是为了促进销售”，他表示，这10余套特价房尽管在楼层上略有限制，但楼盘总体性价比高，口碑良好，由此受到了不少关注。疑问特价房就是变相的“降价房”特价房未必是尾房、次房“特价房？其实不就是降价房嘛。不过我选到的户型、楼层都合意，价格比这附近的二手房还便宜。”购买了合生橄榄季特价房的肖先生向笔者表示。朝阳北路的合生橄榄季项目推出的近10套特价房在小区两栋14层的“楼王”双子板楼中，户型为174、186平方米三居，指定位于4-10层，均价1.3-1.5万元/平方米。据销售人员介绍，以特价房中价格最低的4层为例，12600元/平方米的精装修售价，不仅远低于周边新盘以及二手房的价格，甚至比这期项目在2007年开盘之初的1.3万元/平方米还要低。而“特价”也的确吸引到了眼球。据销售人员介绍，在特价房推出第二天后，楼房就售出了两套。其实，早在4-5月间，这一项目也曾推出过32套“特惠1.5-1.7万元/平方米”的房源，只是目前的“特价”比那时的价格更有所下降。对此就有业内人士表示，既然直接的打折促销已然不能更多地吸引客源，况且直接明降也易让开发方承担风险，那么对部分“单品”做出“特价”，就是于人于己方便、合情且合理的上上选了。对于“特价房就是降价房”的观点，中原地产华北区董事总经理李文杰比较认同：“在目前不景气的持续观望气氛中，开发商肯定希望透过某种形式来降价以达到销售目的，而‘特价’实际上就是一种变相的促销方式”。但提到一些人疑惑的“特价房是不是尾房、次房”时，李文杰表示，目前“落袋为安”、迅速回笼资金需求的开发商绝非少数，将手中楼盘销售末期所剩不多的房拿出几套、十几套“特价”再寻常不过了。但是，这并不代表“特价房”就是“尾房”，因为挑出较质优的房源“特价”才有可能在观望期吸引来目光；再者说，尾房更未必是“次房”，一个项目中的最优位置户型或许会在销售初期因价格过高而“遇冷”，此番特价推出，没准还能让人拣个便宜。部分特价房暗含水分“限时一口价”仍有得商量一些项目的特价房确确实实“机不可失，失不再来”；但另外的一些情况却是，尽管以“特价房”为名推出房源，标注的“一口价”已经是“不能再低了”、并且“就截止到这个周末”，但事实上仍有不小的商量余地。这种“有得商量”，主要体现在议价空间、截止日期和截止套数上，后两种尤为突出。笔者在北五环某售楼处，当提到自己相中的户型已没有时，销售人员就表示会帮助争取申请从不特价的里面“再挤进去一套”；问及会否“过段时间再推特价房”时，对方亦坦言很有可能，因为“还有剩余没销售完的”。而西五环的某处项目销售更是无意中表露，“我们在不同时间会有不同的特价房推出”；另一项目销售人员也直言，“特价房其实就是原价基础上打个折扣的促销”，同时他还表示，虽然是“一口价”不能再优惠了，但减免上1-2年的物业费没问题。还有一类值得留心的是，一些特价房标注的“特价”很便宜，但说法很笼统，更像是“噱头”，购房人细问起来才发觉，只有一次性付款的特定条件下方可享受到这种“特价”；更有甚至个别楼盘最低起价的特价房永远都在“一经推出就卖完”的状态中，剩下的就并没什么“特别价”了。有业内人士提醒，购房人需十分警惕莫入特价房“陷阱”。后市走向特价房频现是短时行为奥运后房价或稳中有升面对当前特价房蜂拥入市的现象，中原地产华北区董事总经理李文杰表示，“这仅是一种短时行为”，是目前特定时间内、特定条件下的阶段性产物，只是近三两个月比较多。而这种情形“深圳较为明显，北京没有发生过，以后也不会再如此频繁出现。”对于北京楼市的后市走向，李文杰认为，“奥运期间会维持目前的状态，价格上不升不降，开发商整体比较看淡；奥运之后的9-10月间楼市会有一个较为集中的放量，房价稳中有升。”而学者易宪容对此就表示，消费者需自行根据目前市场经济状况仔细判断后“下手”、“自己觉得好就买吧”；但他同时提到，价格是市场调节的结果，而“‘特价房’就是‘炒概念’，没有任何意义”。