一、买二手房的具体流程

1、看房

注意查看房屋户型，设施（天然气，暖气、数字电视、宽带），朝向（首选东南、正南、其次西南，东西）、建筑质量（框剪、砖混），物业管理及收费，了解业主使用情况，有没有出现意外情况。

2、咨询

（1）了解房屋性质（商品房、安居房、房改房、经适房等，因其性质导致税费不同）。

（2）了解税费项目及数量，以便确定费用数额。

（3）了解户籍、学区，以便落户，孩子上学。

（4）了解交通、生活氛围（超市、银行、医疗、健身等等）。

（5）了解贷款程序与提交资料，方便贷款。

3、签约

（1）面谈：与业主面谈房价，商定交易过户税费的缴纳。约定交易流程，房屋交付标准，附注室内设施物品清单，说明室内存留家具、家电为业主无偿赠与。

（2）查看业主资料（房产证、身份证，）原件，房产所有人的姓名必须要与业主身份证信息完全一致，如姓名用字、出生年月日及号码。

（3）下定：确认无误后就可以缴纳定金，明确违约责任。

（4）网签《二手房买卖合同》并备案，牢记自己所设备案密码。在合同中约定。

（5）办理交易资金监管，索取《监管合同》。

4、贷款

到贷款行进行咨询，核查贷款人的征信，提交本人及配偶的身份证资料，与业主到贷款行面签《贷款合同》。

5、过户

（1）区分税费交付责任以及缴费金额。

（2）房屋专项维修基金过户。

（3）注意税费优惠政策，及时办理申请，节约资金。

（4）保存好房管局收件窗口出具的《收件单》，这是领取房产证的必要资料。

6、领证

携带《收件单》及买受人身份证亲自领取，委托他人要办理委托公证。

7、选择中介代理

（1）核查中介《营业执照》、《房地产经纪机构备案证明》、经纪人《上岗证》。

（2）看房前向业务员了解房屋情况。

（3）下定前必须查看房产证，核查是否有抵押、担保、债务等限制过户问题。

（4）与中介商定佣金数额。

（5）书面约定经纪人服务项目标准及其承诺。

（6）所有协议、合同买受人必须持有一份。

二、买二手房需要的费用

1、房款

最大头的莫过于房款了，二手房房款总额受建筑年限、面积大小、板块地段、配套设施等因素影响，建议多做比对，综合考虑，挑选出心目中最合适的购房目标。基于税费中绝大部分费用是根据房款总额、房屋面积计算的，所以在开始选择时就要将这些因素考虑进去。

2、贷款月息

每个月要交的贷款利息，这个为什么要提一下呢?虽然不是在开始的时候就要交上，是分摊到每个月交的。但是对很多朋友来说，如果每个月交的利息比较多的话，最好开始的时候留一点钱出来，能够负担几个月的利息，给自己一个缓冲，不要搞得太紧张。万一刚开始几个月就逾期还贷的话，可就不好了。要知道逾期会影响你的征信，而且多次逾期还贷，银行是可以收回你的房子的，这点要切记计划好。

3、中介费

现在中介费差不多在2%左右，小一点的中介1%～2%，知名一点的可能要2.5%～2.7%。找中介还是很有必要的，在房源充裕方面挑选余地多，靠自己单跑的话，太辛苦且占时间，而且如果你找的是好一点靠谱一点的中介，能减少交易过程中的不少麻烦，因为很多东西你都不懂，人家毕竟是吃这碗饭的，事情还是交给专业的来做更合适。

4、税

二手房的税主要有三大部分：契税、个人所得税、增值税及附加。

契税：个人购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税。面积为90㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90㎡以上的按2%的税率征收契税，北上广深二套房除外。

个人所得税：就看你所购的二手房产权是否满5年且卖方唯一住房了，之所以强调这个满五、唯一，是因为只有达到满五唯一两个条件才能免征个税。

满五唯一是二手房市场里的一个简单缩写词语，满五唯一中的满五是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年;唯一则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子，但如果房屋有多位共有产权人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。

增值税及附加：不动产证未满2年的增值税及其附加税税率为5.6%(增值税税率为5%)。不动产证满2年的免征增值税。

5、其他费用

担保费、评估费、产权登记费、抵押登记费、交费手续费等费用，这部分费用不是特别高，可能也就是几千块钱，但是小钱也是钱，计划不周捉襟见肘就不好了。

三、买二手房有几点必要的注意事项，以供有购买二手房意向的朋友参考

1、对物业要有透彻了解

通常购房者购房时会把注意力集中在譬如通风，采光，格局等是否适合等问题上，但对小区物业和其他的配套或结构等了解往往未够深入，为购买该物业埋下一定的风险。

比较稳妥的做法是，购房前先了解物业周边的配套设施，交通环境是否适合自身生活和工作实际情况的需要;周边的配套或环境短期内是否会有较大的改变，会否受市政工程规划的影响。还有要对物业结构以及装修进行检查，是否存在违规改建以及违规装修的现象，违规改建的法律责任以及违规装修引起的安全隐患均不容忽视。

2、甄别好产权状况的真实性

对于房屋的产权千万不能马虎，建议买家在签署买卖合同之前最好对物业查册了解一下，看看产权资料是否真实完整;如有车位，单车房等是否有独立的权证。买方还要对出售方的身份情况进行确认，可将其身份证明证件与产权资料对比鉴别，并对相关资料的真伪进行初步的甄别。

3、把控好投资风险

如打算按揭购房的买家应对按揭利率及相关的正常有初步的了解和预算，从而衡量自身经济能力是否足以长期支付，避免因错误预算导致对自身造成过大的经济压力甚至出现断供的状况。在资金交易过程必须小心谨慎。在大笔资金交易时更可以通过银行的资金托管业务以确保资金的安全。

4、防范交易过程中的不规范操作

当下，市场上提供二手房交易服务的公司众多，各公司的服务理念以及社会责任不尽相同，从业人员的职业操守以及专业程度也是良莠不齐，这使得买卖双方对交易过程的某些不规范的行为不得不多留心眼。例如，隐瞒实际成交价格，吃取差价的行为。在签署三方合同时，要避免业主、买家分开签约的状况出现，尽量实现三方面谈，清晰约定物业价格以及了解合同条款后方签署买卖合同。