自动续费确实是一个合理的系统选择。毫无疑问，它表达了立法者对人民利益的尊重。有助于增强市民安居乐业的信心，鼓励业主多关心房屋状况。此外，自动续期将提高房源的有效利用率。否则，在70年期限临近之际，各种破坏性利用资源的行为不可避免。类似的情况在农村土地承包经营过程中也曾发生过，这种情况在城市土地利用中不能重复。最后，自动更新也有助于提高城市发展水平。如果不允许自动续期，如果房子50年后倒塌不能使用，老百姓就很难主动配合政府在原址上建房。

在续期问题上，应区分住宅用地和非住宅用地。我们称使用非住宅用地的人为商人，称使用住宅用地的人为普通人，以揭示这两个群体之间的差异。从某种意义上说，拥有商铺只是商人的经营手段，而不是他们的最终目的。对于老百姓来说，稳定的住房是他们的生活；商人可以根据经营环境的变化随时调整经营场所，但老百姓却很难随时搬家。考虑到这两类土地的差异，区别对待住宅用地和非住宅用地是一种合理的选择。现行法律规定了非住宅用地的期限。既有非住宅房屋的建设成本、购置成本和租金在考虑土地使用权年限的基础上确定。如果允许非住宅用地期限自动续期，可能会在很大程度上改变稳定的商业预期，甚至制造一些投机机会。因此，我个人不同意自动续期非住宅用地的使用年限。

现行草案对土地出让金的续期期限、续期标准、续期办法没有更具体的规定，但授权国务院另行规定。对于土地出让金如何续期，有人提出了“费改税”方案，将建设用地使用权续期应缴纳的土地使用费纳入房产税范畴。“费改税”方案在理论上是合理的。按照目前的做法，业主取得土地使用权的年限为几年，类似于业主出租国家的土地。因此，理论上，土地出让金也可以折算成年租金，分期支付。实行“费改税”，不仅使政府获得稳定的现金流，大大减轻了购房者的负担，也大大降低了房价。但是，至少有以下几个因素会影响“费改税”的实施。首先，城市发展需要大量资金。如果不一次性收取土地出让金，很难想象这个城市会变成什么样子。二是信用与法制环境。对购房者来说，“费改税”实际上是分期交费或交税。在目前的信贷形势下，很难想象这一新税种能否及时征收。至于土地出让金续期的方式和标准，我认为可以尝试“费改税”方案中提出的合理要素，用“费改税”取代一次性续期的土地出让金，甚至可以通过立法机关制定新的税收规则来解决税率等具体问题。