商品房预售合同中免责条款规制有：

（一）立法规制，通过法律规定免责条款的条件、规则以及法律后果；

（二）司法规制，人民法院有权对免责条款进行司法审查；

（三）行政规制，行政机关有权审核限制免责条款；

（四）社会团体规制，消费者协会可以调解购房者与销售商的纠纷并提出建议。

一、怎么认定格式免责条款显失公平

确定格式免责条款明显不公平的标准如下：

1、格式条款免除对方人身伤害，故意或重大过失造成对方财产损失的责任无效；

2、对一般过失造成对方财产损失的格式免责或限制责任条款，加重对方一般财产责任，排除对方一般财产权的格式条款，法律、行政法规明确规定不能免责或限制责任的，免责或限制责任条款无效；

3、一方利用优势或者对方没有经验，双方的权利义务明显违反公平等价有偿原则。

二、什么样的免责条款是无效的呀

不符合以下条件的免责条款可以认定为是无效的：

1、必须是双方当事人真实的意思表示。

合同的本质即是一种合意，合同的成立意味着双方当事人的意思表示达成一致。

2、必须经双方当事人协商同意。

双方的意思表示都是通过一定的条款表现出来的，意思表示一致应当表现为对合同全部条款和内容的协商一致。即使是格式合同，也必须对规定的条款(包括附加条款)达成一致，必须为对方当事人所接受才能缔约生效，否则无效。

3、必须符合社会公共利益要求。

合同中免责条款的订立，必须要保障公民及亲友的生命健康、名誉、荣誉、财产等免受损害，必须维护国家、集体或第三人的合法权益和利益，否则无效。

4、必须合理分配双方当事人之间的权益与风险。

合理分配双方当事人之间的权益与风险是免责条款的主要功能，也是其合理性因素之所在。不能合理分配双方当事人之间的权益与风险，限制或剥夺另一方当事人权益或故意加大另一方当事人风险的免责条款，当属于无效。

5、必须予以说明的格式合同免责条款，其提供者必须尽说明义务。

三、免责声明在法律上管用吗

免责声明一般具有法律效力，但是如果免责条款不合理的加大一方的责任或者减轻另一方的义务，该免责条款无效，比如合同约定造成对方人身损害可以免责的条款无效。法律规定合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身损害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。