不能过户的房子，当事人签订房屋买卖合同时，除了当事人有约定或者法律有规定外，不影响房屋买卖合同的效力。

同时还要注意房产证上的相关信息，条件满足时一定要及时办理过户，以免给自己带来不必要的损失。

一、二手买卖合同怎么写才能法律有效

1、买卖双方信息表

一定要核对产权证和产权人的身份证信息一致，并查看是否有共有人，如有共有人，共有人必须到场。如果产权人或者共有人不能到场，必须有代理人，并提供授权委托书（最好和产权人通电话核实），核实代理人信息是否与授权委托书上面的信息一致。

如果产权人已婚，必须提供其配偶签字的《配偶同意出售证明》或者在合同中注明情况。

2、房屋基本情况

一定要核实房屋是否有抵押（产权证最后一页有体现或者去建委核房），如果有抵押，确定房主能够自行解压还是通过第三方（购买人一定不要拿自己的首付去替房主解压，房主很有可能签下多笔债务），确定解压的时间。

如果房子在出租状态，一定要确定租期，以及租金的归属。

3、付款以及交房

资金监管，除去定金和贷款以外的房款必须要要做资金监管，如果交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

交房时间，一定要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作，切记做口头约定。

4、过户及入住

过户时间，是在买卖双方都不影响到自己利益的前提下的共同商定下确定的。

户口问题，建议去房屋所属的派出所去核实，有可能房子已经买卖过好多次，以前房主的户口还在里面迁不走，避免不必要的麻烦。确定现房主户口的迁出时间和违约责任。

5、其他事项约定

比如，房子里面的家具家电怎么约定的，是房主全部带走还是留给买方（如果家具家电留下，应当事先拍张房子里面的照片，交割时方便核对）。再如，房子被查封怎么办？房子如果是“凶宅”怎么办等等个人特别在意的事项均需作出明确约定。

6、违约责任和纠纷处理

一旦有人违约，具体的违约责任如何确定，出现纠纷了如果解决，都属于需要约定的事项，避免事后麻烦。

二、买卖合同，房屋买卖合同到底何时生效

一般而言，房屋买卖合同自成立时即生效，并且保证合同当事人均具有完全民事行为能力；房屋买卖的意思表示真实，不存在欺诈、重大误解等可能导致合同被撤销的情形；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

但是，如果房屋买卖合同中特别约定了附条件或附期限生效的条款，那么自条件或期限满足时合同生效。

此外，需要注意的是房屋所有权转移登记影响的是物权效力，不影响房屋买卖合同的效力。

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