实践中,房屋拆迁评估报告存在以下不规范的情形:
一、房屋拆迁评估机构大小悬殊,鱼龙混杂,整体素质偏低
由于我国房地产评估起步较晚等原因,目前有评估执业资格的房地产估价师仅数万人。房地产评估市场于是出现了执业资格证一证难求的证荒现象,诱使许多人趋之若鹜,存在着非专业人员通过非正常途径获取执业资格证书的现象,有人居然明码标价买卖证书,利用证书挂靠进行谋利已是业内公开的秘密,借证挂靠、蒙混过关的情况不是没有。不是做丝绸生意、做钢材生意的出身的也在做房屋拆迁评估吗?当然,英雄不问出身。但近几年大量新成立的房屋拆迁评估机构,到底有多少真本实领呢?大量的房屋拆迁评估报告,又有几本是房地产估价师亲自操作的呢?内在责任机制上存在的问题不可能保证房屋拆迁评估的公正性。
二、房屋拆迁评估机构之间存在恶性竞争的现象
为了多争取业务,有的房屋拆迁评估机构不是在诚信上下功夫,而是在拉关系上下力气,拿钱开路、大搞钱权交易;有的房屋拆迁评估机构迎合拆迁当事人的不合理要求,置评估规程和规范于不顾;有的房屋拆迁评估机构过度降低收费标准,大搞价格战。这些现象既影响了房屋拆迁评估报告的权威、公正和客观,损害了国家和集体的合法利益,同时也形成了滋生腐败现象的温床。房屋拆迁评估市场中横行的不正当竞争,是损害房屋拆迁评估公正性的重要原因。
三、房屋拆迁评估机构不按核准的资质和范围执业
在我国,房地产评估包括各个不同的方面,分属于建设、国土、财政等多个部门管理。房屋评估要按建设部颁布的规程规章进行评估,土地资产要按国土资源部颁布的规程规章进行评估、企业资产评估要按财政部颁布的规程规章进行评估。专业的事要由专业的人做。但是,有的房屋拆迁评估机构为了包揽业务,不仅出具房屋拆迁评估报告,还出具地价评估报告,甚至出具企业资产评估报告。这种现象尤其表现在对企业的拆迁评估上。很显然,房屋拆迁评估机构超资质、超业务范围执业出具的评估报告没有法律效力,经不起司法审查的考验。
四、评估程序不符合规范,评估结果不依法公示,评估报告不依法送达
不少的拆迁估价人员没有做好被拆迁房屋实地查勘工作,没有做好被拆迁房屋外观和内部状况的证据固定工作,有的甚至不做实地查勘记录,做了实地查勘记录也没有被拆迁人签字认可。由于房屋拆迁评估程序中的不规范现象,逼得个别的政府部门出台所谓的查漏补缺奖政策。有的房屋拆迁评估机构偷偷摸摸地进行所谓的评估结果公示,大部分的房屋拆迁评估机构做不到依法送达评估报告。这是造成房屋拆迁评估缺乏权威性和严肃性的重要原因。
五、有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理
拆迁当事人对评估结果有异议时,理应严格按照房屋拆迁法规和房屋拆迁评估规范规定的救济程序操作,进行解释、答复、复核、重新评估甚至技术鉴定。但是几乎没有房屋拆迁评估机构将上述程序依法告知了拆迁当事人,很少有房屋拆迁评估机构对评估结果进行复核和重新评估,大多数房屋拆迁评估机构对评估结果的异议采取了爱理不理漠然置之漠不关心的态度。面对这样的房屋拆迁评估机构,不产生房屋拆迁争议才怪,钉子户就是这样产生的。
城市房屋拆迁评估有哪些
1、评估的时点。被拆迁房屋价值评估时点为房屋拆迁决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被拆迁房屋价值评估时点一致。
2、被拆迁房屋的价值。被拆迁房屋价值是指被拆迁房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被拆迁房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
3、评估的方法。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被拆迁房屋价值进行评估。
4、被拆迁房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被拆迁房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被拆迁房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。
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拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。 ... 更多>
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房屋拆迁评估要做哪些工作海南在线咨询 2022-04-04房屋拆迁评估需要的资料: 1、最重要的是建筑面积。结构、层高这些数据应当由专业测绘公司提供。 2、朝向成新系数这是需要评估机构自己调查的,还有就是当地的房地产行情,配套情况等所有影响房地产价格的重要因素都要调查。 3、除些之外评估机构还得自己将室内的装修量出来,单独评估。申领房屋拆迁许可证需提交材料: (一)建设项目批准文书; (二)规划行政主管部门批准的拆迁范围红线图、建设用地规划许可证; (三
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房屋拆迁补偿估价操作规则四川在线咨询 2021-07-15成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则 第一章总则 第一条为维护城市房屋拆迁当事人合法权益,规范房屋拆迁补偿估价行为,根据《城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定,结合成都市实际,制定本规则。 第二条本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁补偿估价),适用本规则。 第三条拆迁
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房屋拆迁中评估机构的作用是什么澳门在线咨询 2022-01-24依据《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号)第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择。拆迁估价机构
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房子拆迁,作出的房屋拆迁评估报告,真的有用吗福建在线咨询 2022-04-12被拆迁房屋估价报告是由具有法定资格的中介机构作出的、具有证据性质的结论。必须明确,在拆迁补偿中只是作为参考,补偿可以通过协商,协商不成也可以通过裁决。协商完全依照“意思自治”原则,可以以评估报告为基础,是否依据评估报告完全由拆迁当事人自行决定。因此,可以看出,评估报告是拆迁补偿协商的参考。当协商不成时,经拆迁当事人申请,拆迁管理部门可以作出裁决,但是,要明确,评估报告在裁决中仅为证据,没有约束力。
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如何评估房屋拆迁评估澳门在线咨询 2021-04-09步骤如下: 1、拆迁当事人共同选择评估机构。 市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择。 2、拆迁人出资委托评估机构。 拆迁估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。 3、评估机构勘察测量。 4、初步估价报告公示。 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。公示