一、出卖人应在什么时候交付房屋

1、根据约定的交付方式确定交付时间

若合同约定买受人自提货物的，则实际交付时间为出卖人通知买受人提取标的物的时间；若当事人约定由出卖人代办托运或邮递交付，则实际交付时间为出卖人将标的物交给承运人或邮局后，承运人或邮局签发单证之日期；若由出卖人送货，则实际交付时间为标的物送达收货地点后，买受人签收标的物之时。

2、根据标的物的状况或性质确定交付时间

标的物为季节性产品，如农产品、水果等，则最迟应在季节的末尾交付。

3、根据标的物的用途确定交付时间

若标的物为应时性物资，为了供应节日市场之需，则应当于节日之前交付；若合同表明标的物供应于某一工程建设，则可依工程进度计划确定交付时间。

4、依以前的交易惯例或类似的交易习惯确定交付时间

买受人对于标的物的正常需求情况、以前各次合同履行期限的情况以及当地同类合同的交易习惯也可以作为确定交付期限的参照。总之，合同的目的、标的物的性质和用途以及交易惯例都有助于确定交付时间。

当事人就合同标的物的交付时间约定不明确，又不能依照以上方式补救确定交付时间的，则债务可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。准备时间在出卖人方面应考虑包装和运送时间，在买受人方面应考虑为接收标的物而准备仓储的时间。

二、怎样对待逾期交房

购房合同的条款中明确规定了交房时间，但到交房时间时，发展商未按期向购房者交房，这实际上是一种违约行为。根据我国《民法典》第五百七十七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，当发展商承担赔偿损失等违约责任。

对购房人来说，对于逾期交房的情况也要针对具体情况具体分析，并且可以对开发商逾期交房的原因进行调查，看发展商逾期交房是否有依法可以免除违约责任的情况。《民法典》第五百九十条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的原因，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。如果发展商并未发生不可抗力的客观情况，也应当及时通知购房人，并提供相关证明。况且，即便有不可抗拒的因素，根据我国《民法典》第五百九十条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

现行的商品房预售契约，都是由各省市房屋土地管理部门统一印制的格式文本，契约中关于交房期限都有较为严格的规定，并且制定了逾期交房的惩罚条款，比如，除不可抗力外，开发商未按期将房屋交付给购房者，购房者有权向开发商追索违约金。逾期超过一定时间，开发商仍未交付房屋的，购房者有权解除契约。契约解除应自购房者书面通知送达开发商之日起生效。而开发商在契约解除之日起规定天数内需将购房者已支付的房价款及利息全部退还购房者，并向购房者双倍返还定金。