公房上市门槛盼低公房上市门槛盼低

日前，北京市有关职能部门颁发文件，规定：按成本价购买的房改房上市出售，除在购买合同里和原产权单位有特殊约定的外，无须单位同意盖章即可直接上市。

新文件颁发已半个月，记者走访诸多交易市场，房改房上市场情况依然是波澜不兴。

上周五，在由“置业家园”组织的“京房置换模式”签订会上，一些职能部门领导及专家学者对此问题进行了深入的研讨。

公房上市手续待简

与会者普遍认为北京市已购公房上市的门槛还是有些高。这主要表现为手续、收益制度和评估三个方面。

已购公房上市仍面临“头已过，但肩膀未过”的情况。在北京市近100万套已购公房中属北京地方的近一半，即使在这半数的已购公房中，一部分与产权单位有协议。大部分出售者都面临“产权单位优先购买”和上市后谁交供暖费等具体规定的限制。据悉，北京市目前对“产权单位优先购买权”的时间限制尚没有具体解释。

另据介绍，已购公房的供暖费是一笔不小的开支，一般由原产权单位支付，已购公房上市取消产权单位的公章，但如果不对供暖费由谁交等具体问题作出界定，上市仍然很难。这些手续问题是阻碍二级市场发展的因素。不算买方卖方要提供的有关证明、批复、确认、评估、登记制证等中间步骤，就是提出申请上市交易、办理过户、发证等手续也需要100个工作日。

收益制度盼望调整

税费及交易收益制度也是百姓关注的问题。除向中介交纳的代理费外，北京二手房交易过程中，大致涉及到以下几种税费：契税、印花税、土地出让金、手续费等。其中土地出让金是交易额的3％，契税是2％。卖方还需按不同的百分比计算个人的交易收入。据了解，在税费制度上，上海市采取了低税费、低“门槛”办法，取消了原先就很低的综合税，其中包括土地出让金，契税、印花税、手续费三者共合交易额的0.88％，由买方卖方分别交纳。

买卖双方估价悬殊

评估体系尚未建立。房价的构成及方式太多，造成买卖双方心理上的差距。卖方对自家房子自估普遍过高，有的与新商品房价作参照，有的与附近曾发生过的高价作参照，有的与拆迁房价格作参照，总之其二手房价直逼新建商品房；而想买二手房的人却把房改房想象得过于便宜。连当地新建商品房的50％都不到，其估价是以低于成本的重置价作为参照的。协调买方和卖方的中介，其评估体系也有待于完善。如何让中介的评估价具有客观性和权威性，还有很多事情要做。从上海等外地的经验看，旧房价格是同一地段的新建商品房价格的2／3，评估系统由人工评估和电脑评估共同组成，具体价格由评估系统作出的报告决定。如果买方不能接受，中介便将之购回，再售。使评估具备了严肃性。

是否推行代理制

会上，职能部门的一些负责人还对北京市二级市场的规范进行了讨论，如何发挥中介的作用。据悉，截至上周，北京市房地产中介已有586家资质证书。现行制度决定了这些中介只能替交易双方作委托代理的工作，今后如何使这种代理制发挥到极致，正有待于进一步研究。一种思路是推行代理制，打破大而全的市场管理模式，实行市场专业化管理，使一些事务社会化，届时，中介代理机构可代行房地产交易部门的部分职能。

市场发展需要培育期

针对市场开放初期的冷清场面，有关职能部门的负责人专家认为，这是意料之中的事，相关政策不可能一步到位，它需要根据市场的情况逐步调整制定。而任何一个新兴市场的发展都需经过一个培育期，北京的二手房市场也是如此。随着政策的不断完善，交易市场的日益规范，北京的二手房市场也将兴旺，并带动一、三级市场的发展。

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