商品房买受人因房屋买卖合同纠纷要起诉开发商的，买受人可以依法向法院起诉主张权利。但是需要注意，如果合同中有约定的争议解决条款，当事人要按照约定的争议解决条款来解决纠纷。一般来说，此类合同纠纷的管辖法院为不动产所在地的法院。买受人可以向有管辖权的法院递交起诉状，写明诉讼请求和事实理由，并提交相关证据材料，待法院受理并作出裁判。

一、开发商不肯退还定金怎么办

首先，从当前的规定看，买受人交付定金后，跟商品房开发商就买卖合同主要条款不能达成一致，买受人不买房了，合同未订立的，开发商就要退还定金给买受人。

其次，商品房开发商不肯退还定金的，买受人可以去法院提起诉讼进行处理。

具体而言，去法院起诉时按照以下步骤进行：

1、先准备起诉状。写明要求商品房开发商及时退还定金的诉求，同时要准备相应的证据。具体而言，可以收集整理以下的证据材料：

录音或录像。即双方就商品房买卖合同的谈判情况，足以说明双方是因为买卖合同主要条款不能协商一致，不是因为买受人主观原因反悔买房。

提供证人。若是有其他人员一起参与谈判，那么可以邀请其作证。

其他。比如当初谈判时找了专业律师，十可以拿出《聘用律师合同》及律师事务所的开具发票等。

2、去法院提交诉状。具体而言，可以去商品房开发商住所地或者合同履行地人民法院起诉。

3、起诉被受理立案。拿到立案受理书后，起诉人按其规定，等待开庭。

4、准时出庭应诉。按规定，起诉人到了开庭时间，无正当理由拒绝出庭的，可能会被撤诉处理。

二、怎样了解土地使用权是否设定抵押

以土地使用权设定抵押，法律规定应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。购房人可以依法到房地产登记部门了解自己希望购买的房屋是否设定抵押，也可以查看开发商的土地使用权证书的原件看是否有设定抵押的记载。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相应条款的规定：

第二十二条

买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十三条

买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。