随着房地产市场的持续飙升，市场上各种房地产融资产品开始引起市场关注，尤其是近期备受质疑的首付贷款。首付贷款是指房地产中介或金融机构在首付资金不足时，可以为购房者提供补贴资金，用于扩大购房杠杆。在分析人士看来，首付贷款通常为购房者提供1/2或2/3的资金比例，使购房者有支付首付的能力，但这可能使部分投机者有更大的投资能力，从而产生投资泡沫和风险。

虽然沈阳的“零首付”政策只维持了8个小时，但零首付产品并没有完全消失。据悉，部分房地产开发商已在部分城市推出零首付产品。严*金说，目前零首付的常见操作流程是购房者在购买100万元的房子时，需要首付20万元。这时，房地产企业可以帮他们垫付20万元，然后再获得80万元的贷款。来年购房者需预付20万元及一年利息。

与首付贷款类似，零首付贷款通常利率很高，甚至有的利率每年超过10%，有的甚至高达20%，很容易变成高利贷。普通工薪阶层很难承受这个负担。

**房地产首席分析师张炜表示，在这类房地产市场杠杆工具中，首付贷款利率最高，风险最大。”原来，住房贷款的风险很小，需要房价下跌30%以上才有风险。如果首付是借来的，利率这么高，风险会放大几倍。”。

然而，某研究院智库中心研究总监严×金表示，在房地产市场的主要融资产品中，风险最大的其实是零首付，因为在这个时候，购房者往往可以在没有任何抵押物的情况下买房。违规的风险很高，但往往是最诱人的方式。关键是要用这种方式对买家进行严格的信用审查。分析人士表示，除了首付贷款和零首付外，用于支付购房首付的消费贷款是剩余四类房地产配置中风险相对较高的。

消费贷款本身与购房无关，最多与房屋装修有关。但在实际过程中，贷款审批通过后，借款人会与套现中介或装修商户串通套取贷款，充当购房首付，银行难以监管。严*金表示，与二次按揭、短期垫款和房产赎回按揭相比，房地产市场上使用的消费贷款的资金监管层无法监管，而且没有按揭，因此存在很大的风险。预计后续监管部门将对进入楼市的消费贷款进行有效监管。与首付贷款和零首付贷款相比，二次按揭、短期垫款和房产赎回贷款相对较少。严×金说，二次按揭比较常见的操作流程是：对于一些拥有第一套房子但仍在还贷的人来说，如果想买第二套房子，可以在不提前还贷的情况下，将第一套房子再次按揭。

短期预付款的常见操作流程是：如果房东把房子卖给下一户，房东还欠银行50万元贷款，下一户只能首付40万元，那么贷款公司就提供10万元贷款。赎回贷款通常要求房东到指定的商业银行办理贷款，下一户购房时，也需要到银行办理贷款。在严先生看来，这三款产品虽然利率较高，但期限相对较短，风险较小。