今年两会的预算报告提出,按照落实税收法定原则的计划安排,配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法工作,积极推动将现行税收暂行条例上升为法律。

喊了多年的房地产税究竟什么时候会来?来了之后又会怎么征收?

本报邀请了参与房地产税立法前期讨论的全国政协委员、政协经济委员会委员、财政部财政科学研究所原所长贾康,今年递交有关房地产税建议的全国政协委员、清华大学金融系主任李稻葵,一起解密箭在弦上的房地产税。

Part1:什么是房地产税?

贾康:房地产税是保有环节征收的财产税

消费住房保有环节上,从无到有要建立的一个直接税——财产税。贾康表示。

事实上,在1986年,全国人大就提出房产税的概念,当时规定个人住房免纳房产税。之后,就一直在不断尝试开征。

2003年,开始试点物业税模拟空转。曾有开征物业税的设想,为找到一个相对容易操作的便捷路径,那时就认为房产税是可以利用的一个实际操作框架。贾康透露。

而模拟空转的前提则是不动产登记。所以,不少人会疑惑今年怎么突然开始不动产登记了。事实上,早在10多年前就已开始布局。

当时就登记清楚并区分具体的类别,比如制造业、商业和住宅。不同类型,有不同指标体系。消费住房要参考市场价值、地段因素、朝向因素等各种复杂的因素来作综合评估。把这三大类所有具体的信息输入计算机。软件已设计好程序,按照指令就可自动生成物业税税基的评估结果。今后,房地产税的征收就建议采用这套程序。贾康说。

2011年,上海、重庆试点征收房产税。这主要是起破冰、试水的作用。贾康表示。

李稻葵:实质是一种超级物业费

李稻葵则认为,房地产税的实质更是一种超级物业费的概念。只有这样,房地产税才能进入良性循环,业主才愿意缴。

为什么?因为每一个业主都要用公共服务,比如治安、交通和城管等等。小区之内的税是物业费,小区之外的公共服务由地方政府提供。李稻葵说。

在他看来,因房价上涨得到实际利益的业主,也享受着房价上升所带来的公共服务。比如,政府为保持环境整洁支付费用,享受干净环境的业主也应支付费用。

Part2:房地产税怎么征收?

贾康:调节高端,按套征收首套免征

在贾康看来,房地产税不能简单照搬美国普遍征收的模式,见一平方米就征一平方米。应落在有支付能力、比较富裕的人头上,坚持调节高端原则,更为合适。

高端怎么界定?贾康解释,这涉及两个技术路线:一个路线是按家庭拥有的房屋套数,第一套房不征税;另一个路线是按人均面积,不管是多少套房,扣除一定的人均面积后再征税。贾康解释。

而这一界定范围是在房地产税制定设计中争议最多的环节之一。

在贾康看来,重庆模式是调节高端要领的具体化设计。独立别墅是重庆试点方案所涉及的单独处理的存量,但给出了180平方米的起征点。

不过,具体数量的设计,因地制宜。房地产税是地方税,会给出一定的弹性空间。

贾康认为,在可预见的很长时期内,可能都需要调节高端,覆盖高端的增量和存量。逐渐地,再逐步扩大到居民存量住房的更大范围,适当放低高端的具体界限。更远的未来,也不排除扩大到农村地区。

李稻葵:房地产税具体怎么收应由地方定

李稻葵也认为房地产税应该是种地方税,不能全国一刀切。

房地产税立法宜粗不宜细,中央定一个原则,具体怎么收由地方来定。

同时,他还认为,房地产税征收税率要低,而且是普适的,人人都要交,不是只有一部分人交。同时要加强机制建设,纳税人可以对税收使用者问责,可以适时在一部分地区先试点推出。

Part3:哪种房子需要征税?

贾康:商品房应纳入征收范围

保障房不应该征

保障房不应该征税,保障房其实就应定位为公租房和共有产权(有限产权)房,没有必要征税,只有商品房、完全产权房才应纳入房地产税征管收范围。贾康表示。

另外,他还认为,在很长一段时间以内,也不要涉及农村宅基地上的农民自住房。

小产权房又怎么处理?这一次的不动产登记会倒逼出小产权房的分类解决方案,不管存在多少套小产权房,都必须对它出台具体处理的方案,进一步理清。贾康说。

深圳的处理方式或可提供参考。深圳早已把土地归到国有终极产权的大平台上,但数十万的居民涉及的小产权房怎么处理?他们就是分类处理,利益框架和解决方案说清楚后,可以分期兑现,哪怕10年、20年逐步兑现。贾康说。

从房地产税概念提出至今,贾康坦言,内部争议一直很大,因为触动了既得利益。

不仅如此,社会各界对房地产税的征收一直存在争议。争议点在哪里?

贾康表示,主要集中在两个问题上:一个是房地产税和70年的土地出让金可以一起收吗?不少人提出,房子里就已包含70年的土地出让金,再每年征税,重复征收合理吗?

第二个争议点是,在国有土地上征收房地产税有法理依据吗?在贾康看来,房产开发、交易、保有环节的税费都要有,三者之间并不相互排斥。真正的问题是,重复征收是否合理?

关键要做的是,怎么把与房地产相关的所有税费在全面改革之下做合理协调,或者需要在清理中间取消,或者需要归并,或者某些负担需要调减或调增。

Part4:房地产税会对楼市造成什么影响?

李稻葵:不能指望房地产税抑制房价上涨

李稻葵则直言,不能指望房地产税抑制房价上涨,这是天方夜谭,不可能。在李稻葵看来,房地产税抑制房价上涨的作用微乎其微。

为什么?假设房地产税最高能征收到2%,可房地产价格是每年5%到10%的增幅,这样房地产税是打不赢房价的。如果房地产投资有10%的回报,那么征收1%或2%,对它没有影响。李稻葵说。

在他看来,本质是超级物业费的房地产税功能定位更偏向于地方政府和业主之间良性互动机制。

Part5:房地产税何时开征?

贾康:房地产税或于2017年立法实施

在去年两会上,财政部部长楼继伟表示,房地产税立法正在推进。

在今年两会上,全国政协委员、财政部副部长朱光耀在回应有关房地产税的提问时说,中国怎么开征房地产税,仍在研究的过程中,总的说来由人大牵头,财政部配合,过程要非常谨慎。

政府预算报告也提出,按照落实税收法定原则的计划安排,配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法工作,积极推动将现行税收暂行条例上升为法律。

目前,房地产税立法到底进行到哪一步了?

参与房地产税立法前期讨论的贾康透露,我国征收房地产税的方向已经锁定,唯一不确定的就是征税时间表。

他表示,房地产税立法草案内部一直在做,可以纳入立法程序。他推测,最晚在2017年全国两会上,经全国人大审议批准,通过后就开始实施。

为什么?中央要求,财税改革的重点和基本事项应在2016年做出来。按照这个节奏推测,今年应该启动立法,最理想的情况下,这个立法程序要走一年,一审二审三审。一审之后,要征求社会意见,如果意见争论多,可能推到四审,那么这一年可能走不完程序,顺延到2016年,最晚应该推到2017年。这样才能符合中央关于改革时间表的要求。贾康表示。