1、定金阶段

当买受人已支付定金（定金或认购金），但尚未签订正式的《商品房预售合同》时：如果买受人已向出卖人支付定金（定金或认购金），但未说明付款性质，且没有约定，在这种情况下，买方可直接要求卖方或其代理人退还货款。出卖人销售的项目有《预售许可证》或产权证的，买卖双方约定支付的金额为定金，买卖双方未就《商品房买卖合同》达成协议，最后不签订合同的，支付的金额为定金已付的将被没收，押金将不予退还。姜涛律师和刘琳律师认为，这种协议违反了公平正义的原则，应属于强迫交易行为。在本案中，如果出卖人拒绝退还定金，买受人可以直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条似乎同意这种约定。在这个阶段，如果一方想退房，应该先和另一方协商，看能否达成协议。如双方达成协议，应以书面形式表示并签署正式退房协议。约定的内容应主要包括双方约定解除原房屋买卖合同、违约责任由谁承担、如何退房、如何履行等。

如果买卖双方中的一方违约而未能达成协议，要求终止合同的一方应通知另一方。通知到达对方时，合同终止。对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认终止合同的效力。双方协商不成退房协议的，可以直接向法院或者仲裁机构起诉或者申请仲裁。另外，双方应到房地产登记机关办理注销预售登记。房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，并缴纳了政府部门应收的税费，但房产证未办理退房手续。现阶段，要求退房的一般是购房者，大部分是违约的卖方。这一阶段符合第二阶段的要求，还涉及房产、装修损失、税费、搬出时间等问题。出卖人违约的，由房地产估价机构评估装修损失，确定装修损失。买受人还应与物业管理公司签订终止物业管理的合同，出卖人征收的税款也应退还。如果不能达成协议，买方可以向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。房产证办妥后，房屋所有权已转移。除非合同中有约定，否则买方在正常情况下不能退房。出卖人已为买受人办理房产证，但出卖人垫付房款的，合同约定买受人拒不履行约定的付款义务的，出卖人可以提出解除合同，要求买受人退房并承担相应损失。在这种情况下，双方需要到房产证发证机关办理房产证的过户或注销手续。