最近,看到上海不少人都陷入退房的苦恼中,王某很庆幸自己的决定。
王某是上海一家小型IT公司的老总,1993年从家乡山东考到上海读大学,毕业后就留沪工作。今年5月,他以9000元/平方米的价格卖掉了他在锦辉绿园140平方米的房子——尽管这是他唯一的且是自住的房子。
卖掉房子后,王某以2万元/年的价格租住在附近的某高档社区内,居住面积100平方米左右。我一下租了3年,因为这本来是毛坯房,但我自己进行了装修,所以租金便宜。虽然失去了自己在上海唯一的房产,但王某同样享受他的租房生活。
2004年,资金并不充裕的王某和几个朋友凑钱,买下了位于上海市区北部靠近外环的锦辉绿园的那套房子作为投资。当时该地块的房价只有4000元/平方米左右,由于上海地铁一号线的延伸段马上会通到这里,所以王某他们非常看好其投资价值。果然,仅隔1年,房子就从4000元/平方米涨到了6000元/平方米左右。
但在同年,上海楼市在一波宏观调控中出现调整,王某的几个朋友有点害怕了。不过王某仍然觉得房价会继续上涨,于是他就以6000元/平方米的价格从几个朋友手中接过了房子的股份。
为了不让这次投资影响到正常生活,王某将房价做高了大约20万(中介公司对这种虚假合同的操作轻车熟路),这样就可以从银行多贷到现金,用这部分现金支付税金(实际上,做高房价也支付了更多税金),并将未来3年的还贷款预留下来,甚至还能多出一部分用于消费。
王某很清楚,资金链如此紧张的操作必须满足几个条件:房价上涨,3-5年计划到期后了结,要么出售,要么将银行的高额贷款部分全部还掉,否则将难以承受越来越高的利息。
2005年的观望气氛很浓,但和去年完全不同。简单的说就是去年的房价太高,涨得太快,已经到了下跌的时候,甚至远远超过我最乐观的估计。王某说。于是,去年11月王某决定把房子出售。
从挂牌到最后成交,至少有上百个购房者来看过房子。尽管中介的挂牌价格一直在涨,但成交量很低,这让王某很担心。我也有点心急,虽然一直在涨,但我一直将挂牌价低于市场平均价格,希望尽快成交。然而,即便这样也挂了大半年,不过幸运的是,今年上半年迎来了迄今为止最后一轮上涨高峰。
从2007年10月股市转向开始,大量资金从股市撤出来,这部分资金可能是推动最后一轮房价上涨的主要动力。今年3、4月份,王某把挂牌价调整到了9000元,锁定了3、4家真正有意向的买家,并最终成交。
选择卖房持有现金,王某算了一笔账:三年期以上定期存款的税后利息高于5%,他目前的房屋租金是2万元/年,连同装修成本大约2.5万/年。也就是说,如果以50万元存款,利息就够其支付房租,并且不降低生活品质。
同时,王某卖掉的房子市值大约120万,将这些存入银行,除了其中50万本金的利息要用于支付房租外,还可以享受70万本金带来的纯利息收益,而且毫无风险。假设此状况能够一直持续下去,就可以认为这一套房子的价值只有50万。
为什么人们还要多花70万买房子呢?无非是以下几种原因:投资者希望房价一直涨下去。如果投资者以3年为投资周期,交易成本大约占房价的10%,如果依赖增值部分弥补70万的利息损失,根据上面的数据,若想收益不低于储蓄,三年后的房价应达到(70×5%×3)+120×(1+10%)=142.5万,折合约每年涨幅6%,也就是说,仅仅为了弥补70万的利息损失,也需要6%的涨幅。
如果上述120万元不是现金,而是有很大比例的贷款的话,成本会进一步上升,因为贷款利率永远高于存款利率,所以如果那70万是贷款的话,利差大约为2%,这就是净损失。王某分析。
持有房产的时候,王某不仅没有70万元带来的利息收益,而且要支付较高的贷款利息。随着贷款利率的上升,他每个月的还贷金额逐渐接近承受极限。特别是,如果房价下跌30%,就可能背上负资产。所以,稳妥的做法便是:获利了结。
如今手握现金,王某觉得很轻松。
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