商业地产的热潮,使房地产投资信托基金的上市成为地产行业内的热门话题。
国内一些商业地产项目,由于股权关系隶属问题,在国内信托法规尚未出台的情况下,以REITs上市的形式上市,很容易变为一句空话。而有条件实现REITs上市的,就是一些正在境外上市的房地产企业。而在这些企业当中,那些拥有香港资产控股关系、已属于香港上市公司的,最有条件以REITs的形式上市;一些资产控股关系属于内地的国有控股公司,因资产出境需国家有关部门批准,程序、手续十分复杂,操作起来比较困难。
一般规模比较大的地产开发商,同时也是公开的上市公司,其中有一些是负债率比较高的。对负债高的公司而言,REITs的上市,可能更具有实际意义。一般来说,负债高的地产公司,股价都相对较低,他们向银行借贷或发行新股都较为困难,若直接出售资产,必然因市道原因而遭趁火打劫。只有REITs上市才是较好的减债方式。
从REITs上市的形式分析,必须通过重大资产出售或分拆上市的方式实现。一般而言,REITs上市的基本程序分以下几步。
确定上市规模
REITs最适宜的规模为30亿港元左右,其入选的房产项目应该是规模大、流通性好、位置佳和承租人分散的物业。长实集团2003年在新加坡推出的置富房托,及新加坡本土的CAPITALMAIL,两者无论在结构、集资额和回报率等方面都大致相同,即约36亿港元的规模及约6.8%的回报。在物业组合方面,类别越简单,越容易被市场接受。市场对各类型的房地产物业,己设定不同的回报率,如购物商场,投资者可接受6.5%~7%的回报率;若以混合型物业组合上市,虽然有助于分散风险,但可能要以调高回报率为代价去吸引投资者。
现金流分析
可行性分析最为关键的环节为现金流分析。假若一个上市公司将价值30亿元左右的出租物业以REITs的形式上市,肯定会减少一些较为稳定的现金流收入,表面上肯定对上市公司的盈利能力有所影响,但实际上由于REITs可以夹带资产总值35%的债务上市,即可减少10亿元左右的债务利息,再加上所持有基金每年的税后股息及担任资产管理经理、物业经理的收益,几项资金收入相加与所减少的租金收入相比,应该为正现金流,REITs上市应对上市公司有正面的推动作用。
确定中介机构
由于上市地点不同,中介机构会有所区别。以到新加坡上市为例,聘请的中介机构方面将比到香港上市时有所增加,一般需如下中介机构:上市公司的律师、包销人律师、房托律师、信托律师、中国律师、保荐人、估值师、核数师、税务顾问等。
上市的形式
对于上市公司而言,REITs最好形式是重大资产出让而不是分拆上市的形式。根据有关的上市公司条例,REITs上市将涉及到上市公司的分拆或是重大出售的问题。考虑到上市公司的分拆工作需要召开股东大会由小股东投票同意,程序复杂,耗费较长时间做解释说明工作,而且是否获得通过未知性较大,因此,最好的形式是以重大资产出售方式而不是分拆上市,但其前提是必须获得上市监管机构的同意。如根据香港联交所规定,假若REITs上市物业的净资产值,在不包括负商誉及少数股东权益的情况下,只要不超过上市公司50%的净资产值,仅需发通函给股东通知有关出售资产事宜,而不须在特别股东会议上投票通过有关决议。
同时,考虑到上市公司并不希望放弃对该物业的控制权,因此上市公司一般应成立控股基金的资产管理公司。根据REITs的相关条例规定,其采取的是一个较为独立的运作方式,主要是通过资产管理公司进行管理的,基金持有人对其日常的营运并不具有干预权利。另外,从现有的4个在新加坡上市的基金来看,其有关基金运作方式的条文均规定,只有在75%以上的基金持有人同意的情况下,才能够更换资产管理公司。通常情况下,除非资产管理公司犯有很严重的错误,否则该情况很难发生。因此,只要能够控股资产管理公司,将可以保持对房托基金的控制权。
相对新加坡资本市场而言,香港的资本市场,对REITs上市,条件更为有利。香港联交所通过允许香港境外物业在香港以REITs形式上市的条例后,为在香港的红筹、国企房地产企业提供了商用物业在香港上市的机会。据行内人士了解,香港本地首只REITs将在10月份上市,而且是香港红筹地产企业。
中国房地产报伍岳峰(作者单位:广州城建物业开发有限公司)
发布日期:2005-11-2
-
公司何时可以实现上市?
153人看过
-
上市公司如何实现注册资本的增加?
441人看过
-
差异化的现金政策分红:上市公司是如何实现的?
382人看过
-
上市实体包括上市公司的子公司么
226人看过
-
如何分析上市公司现金流量表
456人看过
-
上市公司有哪些类型,如何进行公司上市
306人看过
上市公司是指所公开发行的股票经过国务院或者国务院授权的证券管理部门批准在证券交易所上市交易的股份有限公司。所谓非上市公司是指其股票没有上市和没有在证券交易所交易的股份有限公司。 上市公司市值是指上市公司根据市场价格发行股票的股票总价值,其计... 更多>
-
上市公司如何协议收购市公司?辽宁在线咨询 2021-12-27收购是指一个公司通过产权交易取得其他公司一定程度的控制权,以实现一定经济目标的经济行为。收购人拥有权益的股份达到该公司已发行股份的30%时,继续进行收购的,应当依法向该上市公司的股东发出全面要约或者部分要约。符合本办法第六章规定情形的,收购人可以免于发出要约。收购人拟通过协议方式收购一个上市公司的股份超过30%的,超过30%的部分,应当改以要约方式进行;但符合本办法第六章规定情形的,收购人可以免于
-
如何发现原始股上市公司骗局天津在线咨询 2023-04-30根据《公司法》相关规定 第一,选择合法的证券经营机构。证券市场中挂牌交易的证券投资品种,都有严格的上市准入门槛。凡是投资者遇到“没有管理层批准文件的证券”应避而远之。 第二,注意推销人员的推销行为。凡是非公开发行的证券,一般都是较为隐蔽的,并不为市场所熟知,更没有固定的经营场所和合法的经营证件,其来电、信函、上门服务等应当谨慎看待。不应被推销“原始股”的咨询人员的激扬文字和花言巧语所迷惑。 第三,
-
上市公司市值该如何计算?黑龙江在线咨询 2022-11-20市值是指一家上市公司的发行股份按市场价格计算出来的股票总价值,其计算方法为每股股票的市场价格乘以发行总股数。整个股市上所有上市公司的市值总和,即为股票总市值。 股票的市场价格是由市场决定的。股票的面值和市值往往是不一致的。股票价格可以高于面值,也可以低于面值,但股票第一次发行的价格一般不低于面值。股票价格主要取决于预期股息的多少,银行利息率的高低,及股票市场的供求关系。股票市场是一个波动的市场,股
-
上市公司如何从股市拿钱?四川在线咨询 2022-11-05上市公司可以向一些金融公司进行股票质押操作,套取一定的现金流,公司的大股东也可以在二级市场上进行减持操作,来赢取利润,公司也能向社会公众增发股票,来获得一定的现金。
-
上市公司实际控制人,应如何认定?湖南在线咨询 2023-06-12根据《公司法》第二百一十七条第三款的规定,“实际控制人,是指虽不是公司的股东,但通过投资关系、协议或者其他安排,能够实际支配公司行为的人。” 控股股东是与实际控制人不同的概念。根据《公司法》第二百一十七条第二款的规定,“控股股东,是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东;出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十,但依其出资额或者持